Une résidence au soleil ?
DE WOLF-CAMBIER,BRIGITTE; AFP; LEFEVRE,GABRIELLE; LACOURT,ALAIN
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Jeudi 20 septembre 2007
Acheter une seconde résidence dans un pays autre que la Belgique n’est pas un rêve. C’est possible parfois pour une somme raisonnable. Le point aussi sur les réformes fiscales en France. Pages 2 à 8
Destinations de proximité ou espaces lointains ?
Le choix des Belges oscille entre le yin et le yang. Leur attrait des destinations de proximité ne les empêche pas d’avoir le goût des grands espaces et de l’aventure.
En Toscane, Zamorano Viaggi propose, dans le domaine de Casabianca, à proximité des Crêtes siennoises, des appartements dont les prix varient entre quelque 1.000 et 2.000 euros la semaine. Pour une maison de dix à douze personnes, comme l’ancienne ferme « Colombaio », il faut compter 2.000 ou 3.000 euros selon la saison.
En Ombrie, l’agence Umbria Real Estate met en vente plusieurs biens dont les prix se situent entre quelque 500.000 et 1,5 million d’euros.
Dans le nord de la Bretagne ou le golfe de Morbihan, il est quasi impossible de trouver une villa bord de mer à moins d’un million d’euros.
En Provence et sur la Côte d’Azur surtout, les prix restent fermes. C’est le cas notamment à Antibes, Cannes, Nice, Fréjus, Saint-Raphaël. « Saint-Jean-Cap-Ferrat est la plus coûteuse des petites villes de villégiature avec un prix au mètre carré atteignant 30.300 euros », estime une étude récente intitulée Rapport 2007 sur la richesse, réalisée par le groupe immobilier britannique Knight Frank et Citi Private Bank. Parmi les petites villes ou régions de villégiature, la France et l’Italie sont très bien placées. Elles s’adjugent les dix premières places au niveau mondial.
Mais ne soyons pas pessimistes, il est toujours possible de dénicher des destinations authentiques moins courues à des prix plus accessibles d’autant plus que, comme le signale le magazine Capital, les prix dans certaines villes françaises ont tendance à se tasser. « La hausse des prix de la pierre n’est pas tout à fait stoppée, mais la fièvre est retombée, ouvrant de nouvelles perspectives aux acheteurs. » (1)
Un peu plus éloignée mais encore très proche, la Croatie est quelque peu victime de son succès. De plus en plus d’étrangers sont tentés par l’achat d’une résidence secondaire dans ce pays prometteur. « Aujourd’hui, des maisons de 150 m2 construites dans les années 1980 sur des terrains de 300 à 500 m2 sont mises en vente à 300.000 euros sur l’île de Brac en face de Split. Sur la presqu’île de Ciovo, à 40 km de Split, des appartements neufs de 50 à 60 m2, à 200 mètres de la mer, atteignent 100.000 euros. Dubrovnik est encore plus cher… », relève le journal Le Monde. (2)
Été comme hiver, la montagne conserve ses inconditionnels en quête de sommets et de promenades pédestres dans les Alpes ou les Pyrénées notamment.
Ce goût des destinations proches n’empêche pas certains Belges de rêver à des horizons plus lointains en Europe ou ailleurs. La multiplication des lignes aériennes low cost a rendu certaines parties du monde plus accessibles. « Quatre heures de voyage maximum est le souhait de la plupart de nos clients », relève Jeanine Rits, d’Atlas International Belgique.
Le Maroc reste très convoité par les touristes étrangers cherchant à y passer leurs vacances ou y séjourner lors de leur retraite mais aussi par les Marocains résidant à l’étranger et qui investissent dans leur terre natale. À Marrakech, qui fait l’objet d’une véritable « starmania », le prix des ryads s’envole. Il n’est pas évident de trouver encore des maisons rénovées ou à rénover, la médina se situant dans un périmètre limité. Les prix montent également à Essaouira, ceux qui avaient acheté avant le « boom » immobilier se frottent les mains.
Dans le cadre du Plan Azur initié par le gouvernement marocain, plusieurs nouveaux grands projets ont démarré ou vont débuter prochainement. Déjà présente à Mogador et à Port Lixus, la société belge Thomas & Piron est sur le point d’entamer un nouveau projet à Ouarzazate. D’autres groupes immobiliers ou de construction s’intéressent au marché marocain.
La Turquie est elle aussi une destination montante, surtout le long de la côte méditerranéenne. Certaines grandes agences en ont d’ailleurs fait une destination de prédilection.
En Egypte, des développements se poursuivent à El Gouna notamment.
« Dubaï n’est pas plus cher que la Côte belge », titrait le magazine Trends-Tendances du 2 août 2007. Des îles artificielles ont été créées notamment à Palm Jumeirah pour offrir aux résidents, notamment étrangers, une vaste gamme de villas ou appartements haut de gamme.
La plupart de ses destinations offrent en prime toute une série de bonus pour attirer leurs clients : piscine, proximité d’un golf, d’une marina… Ces éléments sont très souvent déterminants dans la décision finale.
Mais soyons réalistes : avant de se lancer dans l’achat d’une nouvelle propriété, mieux vaut peser le pour et le contre : étudier les frais et coûts induits, choisir les partenaires avec qui travailler, analyser soigneusement la fiscalité locale, prévoir un poste rénovation et entretien… Sinon, ce rêve tant espéré risque de s’effriter et de ne jamais voir le jour.
L’Espagne et la Turquie, destinations privilégiées dans le cœur des Belges
« Des rumeurs ont fait état de l’effondrement du marché espagnol. Nous restons confiants. Le marché évolue positivement », constate Jeanine Rits, responsable du bureau belge d’Atlas International. Ce groupe espagnol est actif, depuis trente ans, dans la péninsule ibérique. Les prix en Espagne varient suivant le type de biens (maisons ou appartements à proximité de la mer, d’un golf…) et de la localisation : Costa Brava, Costa del Sol, Costa Blanca, Costa de Almería, Murcia…
« Nous nous concentrons sur la vente de biens. Nous ne nous occupons de location que pour les clients qui ont acheté une maison ou un appartement par notre intermédiaire. La location est, pour nous, un autre métier. »
Plus abordable, le marché de la construction turque a le vent en poupe. « Les prix restent plus accessibles que sur le marché espagnol. Les prix d’une maison ou d’un appartement avec vue sur mer sont bien sûr, comme partout ailleurs, plus élevés. Mais il est possible de trouver un appartement, situé à proximité de la mer, pour un prix variant entre 50.000 et 70.000 euros. Pour un penthouse avec vue sur mer, il faut compter environ 85.000 euros », ajoute Jeanine Rits. « Certains n’hésitent pas à acheter 2 à 3 appartements simultanément. Un immeuble à quelque 500 m de la mer s’est vendu avant même d’être publié dans notre catalogue. Il faut toutefois préciser que nous ne nous occupons des locations en direct que pour nos clients en Espagne. En Turquie, ce sont les constructeurs eux-mêmes qui s’occupent des locations. »
Atlas vend également des propriétés et s’intéresse à de nouveaux développements à Chypre et en Grèce. « Nous n’avons pas été confrontés à la problématique des incendies car nous nous concentrons sur Chypre et les îles grecques comme la Crète, Santorin et Paros. Ce marché est relativement nouveau mais offre des possibilités de croissance de 10 à 15 % par an. »
Depuis peu, Atlas vient de lancer une destination d’exception dans les Caraïbes : le Belize. Pourquoi une destination si lointaine ? « Parce qu’un des propriétaires de notre groupe s’y est installé », commente Jeanine Rits.
Disposant d’un réseau de représentants répartis dans 22 pays, Atlas International offre toute une gamme de services : conseils financiers, assurances, déménagement… Le contact direct avec le client est une priorité. Des voyages d’inspection de 4 jours, individuels, par couple et sans engagement, sont proposés afin de permettre au futur propriétaire de se faire une idée plus précise de la propriété de vacances ou permanente qu’il recherche. Une vaste gamme de biens et de projets est présentée dans une base de données et des catalogues.
« Nous nous occupons en direct des locations pour les clients en Espagne. En Turquie, ce sont les constructeurs qui s’en chargent. Le client reste 100 % maître de son bien. Nous lui proposons plusieurs possibilités de le rentabiliser mais le choix ultime lui appartient. Notre but est de permettre à nos clients de réaliser leur rêve mais un rêve réaliste. Nous leur proposons un bien en fonction de leur budget et nous n’hésitons pas à parler frais (TVA, taxes) pour éviter les mauvaises surprises… », conclut Jeanine Rits.
Le salon de la résidence secondaire
Ils y trouveront une information abondante quant aux possibilités et nouvelles tendances observées sur le marché immobilier belge (principalement à la côte et en Ardenne) mais aussi à l’étranger.
Sur la centaine d’exposants de plus de 25 pays différents, l’Espagne, la France et l’Italie seront évidemment parmi les pays les mieux exposés et représentés, puisque c’est là que l’on trouve la majorité des Belges résidant à l’étranger. Pour ce qui concerne le Proche- Orient, ce seront notamment la Turquie et Dubaï, qui ont suscité un vif intérêt lors de la précédente édition.
La société organisatrice FISA veut accentuer l’information de qualité et propose au public de rencontrer des professionnels capables de répondre à toute question (immobilière, sur les législations étrangères, questions notariales…). C’est la raison pour laquelle plusieurs séminaires seront, en outre, organisés sur des sujets intéressant tout futur propriétaire d’une résidence secondaire.
Parmi les questions qui seront traitées figurent les questions suivantes : quels sont les points sur lesquels il convient de rester particulièrement vigilant lors de l’achat d’une propriété à l’étranger ? Quels sont les principes et conséquences en matière fiscale qui s’appliquent lors de l’achat d’une résidence secondaire ?…
Dates. Vendredi 28 septembre: 14h - 21h. Samedi 29 et dimanche 30 septembre: 11h - 18h. Prix. Entrée
Vendredi 28 septembre: 14h - 21h. Samedi 29 et dimanche 30 septembre: 11h - 18h.
Entrée à 9 euros.
Brussels Expo, Palais 4. Place de Belgique 1. 1020 Bruxelles. Tél.: +32 2 474 82 63. Fax: +32 2 474 83 97.
Achetez votre seconde résidence en France sans payer la TVA !
Mais le remboursement de la TVA ne trouve pas son origine dans un coup de baguette magique ! Ce n’est pas un cadeau offert par le promoteur immobilier qui, lors d’une campagne publicitaire, annonce qu’il prend la TVA à sa charge, comme cela s’est déjà vu pour d’autres produits. Vous pouvez, en fait, récupérer la TVA sur le prix d’achat de votre seconde résidence parce que vous acceptez de mettre votre immeuble en location.
Non seulement, la TVA vous sera remboursée, mais vous serez dispensé de la payer car le promoteur effectuera toutes les démarches administratives pour la récupérer en votre nom. Il acceptera d’engager cette procédure à la condition sine qua non que vous acceptiez de signer, parallèlement au contrat de réservation, un contrat de bail commercial avec un exploitant qui aura pour vocation de vous trouver des locataires et de les accueillir comme s’ils étaient à l’hôtel.
L’opportunité qui est donnée de ne pas payer la TVA sur la seconde résidence est tributaire de la capacité du preneur de bail de respecter les conditions légales.
En effet, vous pouvez être assujetti à la TVA, et donc récupérer la TVA sur le prix d’achat de votre immeuble, si les deux conditions suivantes sont scrupuleusement respectées de manière permanente.
D’une part, le logement doit impérativement être mis en location à un exploitant qui propose à ses clients des prestations de services de nature para-hôtelière, à savoir la réception de la clientèle, la fourniture du linge de maison, le nettoyage régulier du logement et la fourniture d’un petit déjeuner. Ces prestations de mise à disposition du logement doivent être effectuées à titre onéreux et de manière habituelle. L’exploitant a l’obligation légale de fournir en permanence au moins trois des quatre services para-hôteliers dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle.
D’autre part, le logement doit être situé dans une résidence de tourisme classée et être loué, pour une durée minimale de 9 ans, à un exploitant unique qui a souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger.
Il est déjà arrivé que les services fiscaux français remettent en cause le principe de l’assujettissement à la TVA de certaines résidences avec service au motif que les prestations n’étaient pas fournies selon les usages de l’hôtellerie traditionnelle. Ou en cas de déclassement de la résidence louée, ou à cause de l’inexécution de l’engagement de promotion touristique à l’étranger.
Le non-respect, par l’exploitant, de ces conditions oblige le redevable, et donc le propriétaire, à reverser la TVA déduite ou initialement remboursée.
Bref, si vous voulez vivre paisiblement dans votre seconde résidence, choisissez bien votre hôtelier, qui fera en sorte que vous vous sentirez, chez vous, aussi bien qu’à l’hôtel ! Votre exploitant hôtelier vous permettra d’économiser la TVA et, surtout, d’éviter de devoir la reverser plus tard !
Le service complet de the best for you
Mais tout le monde le fait ? Pas vraiment car The Best for You essaie de fournir un service complet en plus des conseils à l’acquisition. Il s’agit de la gestion du bien souvent mis en location afin d’assurer le paiement des emprunts et des frais. C’est ainsi que depuis l’an 2000, plus de 250 résidences ont été vendues à des clients belges, principalement en France mais aussi dans les Alpes suisses, à la Costa del Sol et à Marrakech.
Le principe d’achat est simple : à partir d’un capital d’environ 85.000 euros et d’une capacité de remboursement d’à peu près 540 euros par mois, il est possible d’acquérir une maison deux chambres dans un complexe résidentiel de standing, dans le Var, et l’occuper pendant 5 semaines réparties tout au long de l’année. Le loyer annuel est garanti et couvre 70 % du crédit hypothécaire. Le propriétaire bénéficie du statut de loueur en meublé non professionnel et donc n’est pas taxé sur ces revenus locatifs. Durant 9 ans, The Best for You s’occupe de tout : location, entretien, etc.
Un placement intéressant pour ceux qui souhaitent ensuite s’installer plus longuement dans leur seconde résidence afin d’y vivre une retraite bien au chaud et tout confort. L’agence et ses partenaires fournissent les conseils patrimoniaux les plus pointus concernant l’achat à l’étranger. De plus, elle est partenaire du groupe immobilier MGM, bien installé dans ce segment.
Quasi-suppression, en France, des droits de succession sur seconde résidence
Le conjoint survivant est, dès à présent, totalement exonéré de droits de succession. Cela s’applique quel que soit le régime matrimonial, quel que soit le montant des biens transmis et quelle que soit la nature des biens transmis. Cette mesure concerne aussi les conjoints domiciliés hors de France pour les biens imposables en France.
Avant la réforme, le conjoint bénéficiait d’un abattement de 76.000 euros, au-delà duquel il acquittait des droits allant de 5 % à 40 %. Ainsi, un conjoint qui aurait recueilli une quote-part d’une valeur de 100.000 euros, aurait dû payer des droits de succession à concurrence de 770 euros. Il est actuellement exonéré de payer ce montant.
Il faut noter que, si cette réforme met sur un pied d’égalité le conjoint et le partenaire d’un PACS, du moins sur le plan de la fiscalité successorale, l’exonération accordée en France ne concerne pas le cohabitant légal belge qui détiendrait en indivision un immeuble en France.
Cette mesure phare s’accompagne d’une autre disposition attractive. L’abattement applicable aux enfants du défunt, et au-delà duquel ils payent des droits de succession, est triplé, passant de 50.000 à 150.000 euros par personne. Cette nouvelle règle s’applique pour toutes les transmissions en ligne directe, c’est-à-dire aussi quand des parents héritent de leurs enfants.
Donc, un enfant qui recueille une quote-part de la résidence française dont la valeur vénale est inférieure à 150.000 euros sera redevable de droits de succession pour un montant nul. Cela implique que pour une famille composée de deux enfants, les droits de succession seront, en tout état de cause, nuls, en France, tant que la valeur vénale de l’immeuble reste inférieure à 600.000 euros. Ce qui représente la valeur d’une coquette seconde résidence !
Mais cette bonne nouvelle est plutôt de nature à réjouir le fisc belge en lieu et place des héritiers présomptifs du propriétaire d’une seconde résidence en France. En effet, les droits de succession payés en France sur un immeuble situé dans ce pays sont déductibles du montant des droits de succession payés en Belgique sur l’ensemble du patrimoine du défunt. Le fait de ne plus rien payer en France impliquera que les droits de succession supportés en Belgique seront augmentés de l’économie réalisée en France !
D’autres dispositions touchent l’abattement accordé aux frères et sœurs, ainsi qu’aux neveux et nièces, allégeant ainsi quelque peu la charge successorale de ces héritiers.
Alors que cette mesure n’était pas prévue dans le projet gouvernemental, le législateur français a habilement profité de l’état de grâce pour faire transcrire dans ce projet de loi l’indexation annuelle des barèmes et tranches sur lesquelles la progressivité des droits de succession est assise. Une disposition que nous pourrions jalouser en Belgique !
Top 20 des villes les plus chères pour les expatriés
Le cabinet britannique Mercer HR a établi un classement mondial des villes les plus chères pour les expatriés, en comparant le coût de 200 produits et services, notamment le logement, les transports, la nourriture, les vêtements et les sorties.
« Il y a eu des évolutions importantes dans le classement depuis l’an dernier. Elles sont principalement dues aux fluctuations des taux de change – en particulier la faiblesse du dollar américain et le renforcement de l’euro », a expliqué Rebecca Powers, consultante de Mercer.
Moscou arrive en tête du classement. L’appréciation du rouble face au dollar et la constante progression du coût du logement expliquent cette position, commente Mercer. La forte progression du coût locatif et le renforcement par rapport au dollar de la livre sterling ont également entraîné la forte remontée de Londres à la seconde place. Séoul arrive en troisième position (2e en 2006) devant Tokyo (3e en 2006) et Hong Kong (4e en 2006).
De même, l’euro fort a contribué à faire grimper la plupart des villes européennes : Stockholm a gagné 13 places (23e), Amsterdam 16 places (25e), Athènes 30 places (29e), Barcelone 25 places (31e).
Top 20 : 1- Moscou, 2- Londres, 3- Séoul, 4- Tokyo, 5- Hong Kong, 6- Copenhague, 7- Genève, 8- Osaka, 9- Zurich, 10- Oslo, 11- Milan, 12- Saint-Pétersbourg, 13- Paris, 14- Singapour, 15- New York, 16- Dublin, 17- Tel-Aviv, 18- Rome, 19- Vienne, 20- Pékin.
ERA Immobilier s’implante en Turquie
n.c.Brèves (2)!
ERA Immobilier s’implante
en TurquieDéjà présent dans 18 pays en Europe, ERA Immobilier s’implante à présent en Turquie, un marché de 75 millions d’habitants, dont 18 millions à Istanbul. Implanté à Istanbul, le quartier général de la nouvelle équipe turque sera managé par Ozlem Cengel. L’objectif est de bâtir un réseau de 300 agences.
Jones Lang LaSalle acquiert Troostwijk Makelaars
Jones Lang LaSalle et l’un des principaux agents immobiliers indépendants des Pays-Bas, Troostwijk Makelaars, ont uni leurs forces, créant ainsi un nouveau leader sur le marché hollandais. Troostwijk Makelaars disposait d’une clientèle impressionnante et employait 75 personnes. Jones Lang LaSalle emploie actuellement 150 personnes aux Pays-Bas et a des bureaux à Amsterdam, La Haye, Rotterdam, Utrecht et Eindhoven.
La construction belge est active au Maroc
Le 12 septembre dernier, Louis Marie Piron, président du Groupe Thomas & Piron, A. Berrada, président du Groupe Palmeraie Marrakech, et O. Benjelloun, président de BMCE Bank, ont signé, à Casablanca, avec le gouvernement marocain et en présence du roi Mohamed VI, une convention d’investissement pour la réalisation de la nouvelle station touristique de Ouarzazate. La société de construction wallonne passe ainsi à la vitesse supérieure.
« La construction des stations balnéaires de Port Lixus et d’Essaouira Mogador se poursuit », explique Christian Vande Craen, administrateur délégué de Thomas & Piron International. « Une nouvelle opportunité s’est présentée à nous. Il s’agit d’un projet situé dans une nouvelle zone touristique proche de Ouarzazate, d’une superficie de 325 ha extensibles à 374 ha, qui prendra le nom de “Mansour Lake City” en référence au nom du lac tout proche. »
Pour mener à bien ce projet, Thomas & Piron s’est entouré des équipes du bureau d’architecture l’Atelier (Liège-Bruxelles) et du bureau d’étude SGI (Namur).
Le programme de développement prévoit 8 hôtels de 4 et 5 étoiles, une résidence senior, le tout offrant une capacité de près de 4.000 lits, 6 ensembles de résidences d’appartements et de villas pour une capacité additionnelle de 8.500 lits. Sont également prévus un centre commercial, un centre dédié à l’artisanat, des restaurants, un golf de 18 trous, un casino, un palais des congrès, un aquaparc, un héliport, etc. L’investissement global est estimé à 5,5 milliards de dirhams. La durée des travaux est estimée à 6 ans. Une ouverture partielle est prévue dès 2011. Le projet ne commencera qu’après la réalisation d’une étude d’impact dont le but sera d’assurer la meilleure intégration possible sur le plan architectural et environnemental. Les promoteurs s’engagent à réaliser le projet dans une optique de développement durable.
De son côté, BESIX vient de remporter, en partenariat avec Somagec et Depa, la première phase du complexe touristique « Mazagan ». Ce nouveau complexe haut de gamme, imaginé par le bureau d’architecture et d’ingénieurs-conseils Norr Ltd, sera réalisé sur une surface de 514 hectares. Il proposera un hôtel de 500 chambres, des bars et restaurants, une piscine, un centre de congrès, un centre de loisirs, des magasins, un golf 18 trous… Il sera entouré de 150 villas résidentielles privées. Le montant du contrat s’élève à 130 millions d’euros. Les travaux ont commencé le 1er juillet 2007 et devraient être terminés pour le 1er août 2009.
Pierre et Vacances : destination soleil
Le groupe immobilier et de résidences de loisirs Pierre et Vacances a enregistré une saison d’été « conforme aux objectifs », en progression de 3 %, tirée par les ventes de dernière minute de vacanciers en quête de soleil, a indiqué début septembre sa directrice générale Martine Balouka. « C’est un été satisfaisant. La Méditerranée et les séjours urbains ont très bien marché », alors que la météo maussade a pesé sur la montagne, qui a connu un « tassement », et sur la région Atlantique, qui est restée « stable ». En juillet et août, le groupe a noté un bond de 50 % des ventes de dernière minute, surtout pour les résidences de la Méditerranée et des Antilles. Ces deux destinations ont progressé respectivement de 5 % et 14 % sur l’ensemble de la saison d’été.
La clientèle étrangère a légèrement progressé, notamment les Belges et les Néerlandais (+15 %). La fréquentation des Britanniques a diminué de 7 %, alors que celle des Allemands est restée stable.
Parmi les nouveautés de la saison hiver 2007-2008, le groupe a cité l’implantation de la marque Pierre et Vacances au Maroc, avec 129 appartements haut de gamme situés dans la palmeraie de Marrakech. La marque Maeva (milieu de gamme) a annoncé un programme de rénovation de 20 % de ses appartements sur trois ans, pour 5 millions d’euros.
La marque prestige du groupe, résidences MGM, est de son côté engagée dans un « plan d’embellissement », également de 5 millions d’euros, visant à offrir « plus de confort ». (AFP)
