le bon moment pour emprunter ?
VAN SOMEREN,PHILIPPE; LEBRUN,FRANCOIS; DE WOLF-CAMBIER,BRIGITTE; LEFEVRE,GABRIELLE
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Jeudi 27 septembre 2007
Les taux bougent, le marché immobilier se stabilise : faut-il vendre ou acheter ? À quelles conditions ? Nos conseils et une marche à suivre, avec la prudence qui s’impose. Pages 2 à 12
Les taux bougent. Comment bien emprunter ?
Les salaires stagnent, les prix des logements ne baissent pas vraiment et donc, la hausse des taux entraîne plus de cinq années supplémentaires de remboursement.
Ces hausses de taux organisées par la Banque centrale européenne ont pour but de limiter l’inflation en diminuant la consommation. Car l’augmentation des taux incite le consommateur à diminuer ses achats à crédit (plus chers) et à épargner (taux en carnet de dépôt plus rentables).
Pour le futur acquéreur les effets sont démultipliés par une durée plus longue des crédits hypothécaires. Emprunter 125.000 euros en février 2006 coûtait 635,12 euros par mois durant 25 ans. En septembre 2007, la mensualité calculée à du 5 % est de 722,67 euros, soit 14 % de plus. Il est évident que les salaires n’ont pas suivi cette augmentation, ou que les prix des biens n’ont pas baissé. Le seul moyen de compenser cette différence est d’augmenter la durée du crédit. Pour pouvoir rembourser un crédit de 125.000 euros à du 5 % (le nouveau taux) avec une mensualité de 635,12 euros (ancienne mensualité), il faudra 33 ans et 2 mois, soit plus de 8 ans en plus.
Emprunter à des taux inférieurs à 4 %, sur des durées de 20 ans, comme en 2006 est certainement une bonne affaire. En effet le taux après inflation était inférieur à 2 % (3,70 % taux de février 2006 – 1,80 % inflation en 2006). En 2007 l’inflation est restée stable, les taux réels sont montés d’environ 3 %. En pratique le coût d’un crédit en euros constants a donc augmenté de 50 %. Heureusement un taux de 3 % en euros constants reste encore raisonnable.
Si la hausse des taux reste d’actualité sans modification de l’inflation, le consommateur aura intérêt à rembourser son crédit le plus rapidement possible pour éviter de payer une charge d’intérêt après inflation trop importante. Cette situation est en opposition avec les capacités de remboursement du candidat emprunteur.
L’augmentation de la durée est une solution mais elle est très coûteuse surtout si le taux réel continue à augmenter. Prendre un taux variable moins cher qu’un taux fixe est fort risqué par rapport au gain (0,4 % en moyenne entre le variable annuel 1-1-1 et le fixe 20 ans). Utiliser les crédits avec reconstitution par branche 23 en pariant sur de très bonnes futures performances des Bourses est une solution fort risquée. Le bon plan c’est mieux négocier.
Mieux négocier son achat. La hausse des taux devrait entraîner une baisse du nombre de crédits et une stagnation des prix de l’immobilier. L’Union professionnelle de crédit enregistre une baisse de plus de 17 % du nombre de crédits sur les six premiers mois de 2007. N’hésitez pas ! Vous devez convaincre le vendeur que demain il y aura de moins en moins d’acheteurs (et c’est vrai), que vous êtes sa dernière chance, qu’il vaut mieux vendre un peu moins cher que de ne pas vendre.
Mieux négocier son crédit. Dans cette négociation vous allez perdre votre liberté, car les réductions de taux seront toujours liées à la souscription de produits annexes. Par exemple le taux des Assurances Fédérales pour un taux fixe à 20 ans est de 5,20 %. Si vous acceptez de souscrire une assurance-vie, une assurance incendie, vous aurez du 4,95 %. Chez Delta Lloyd Bank on propose des réductions complémentaires si on ouvre un compte à vue lié à des cartes de paiement et une domiciliation du salaire complétée de la souscription de 200 % d’assurance-vie et la souscription d’un produit d’épargne-pension. Le taux est alors de 4,70 % en 20 ans fixe. Il faut vérifier si ce contrat de mariage à long terme avec une banque est toujours gagnant. En effet souscrire une assurance-vie d’un capital deux fois plus important que le montant du crédit ne convient pas à tout le monde. En plus les prix de ces produits annexes sont souvent chers. Il faut évidemment avoir un gain sur le taux suffisant pour pouvoir perdre sur les produits annexes.
Nous avons remarqué, en produisant notre tableau des taux, que les banques offrent des réductions complémentaires aux clients existants. Pour la 1re fois apparaît une volonté de garder ces clients. Vous avez donc intérêt à choisir votre banque plusieurs mois avant votre demande de crédit.
Notre tableau en page 4 reprend les mensualités et les mensualités maximales en cas de hausse des taux, les taux fixes s’imposent d’évidence.
Une nouvelle agence Immotheker à Mons
Une belle avancée pour ce réseau de courtiers indépendants en crédit logement. Il était déjà bien implanté en Flandre et ce depuis 13 ans. Il dispose d’une cinquantaine d’agences et emploie une centaine de collaborateurs dont environ 70 conseillers indépendants.
La clef du succès ? Immotheker adapte ses propositions au profil du client et l’aide à choisir parmi des centaines d’offres des divers organismes de prêt hypothécaire. Un exploit possible grâce aux logiciels informatiques qui permettent de sélectionner une liste de prêts sur la base de 400 paramètres. Mieux encore. Le prêt étant accordé, Immotheker suit l’évolution du dossier et avertit ses clients s’il estime qu’il peut refinancer son emprunt. C’est la formule Hypotwister, gratuite pour ceux qui ont souscrit un emprunt par le biais d’Immotheker, payante pour les autres (150 euros).
Afin d’inaugurer la nouvelle agence de Mons, Immotheker offre 500 abonnements Hypotwister. Hypotwister compare quotidiennement les formules de crédit hypothécaire des diverses banques. Les personnes qui souscrivent à la formule Hypotwister reçoivent un rapport à intervalles réguliers et sont informées via SMS ou par e-mail dès qu’il est opportun de refinancer leur crédit hypothécaire.
Dix conseils pour mieux emprunter
Chaque banque présente un taux dit de base. Il s’agit en fait du taux de départ, susceptible d’être diminué par diverses réductions. Lesquelles ? Chaque cas est différent. Pour certains, il s’agira d’une réduction pour récompenser la fidélité de l’emprunteur. Pour un autre, la raison d’une réduction peut se trouver dans l’existence d’une épargne déjà conséquente, généralement sur un compte-logement. Pour un troisième, il pourra s’agir d’un geste commercial destiné à le garder comme client.
Ces réductions peuvent également se cumuler. Mais une banque est limitée par son taux plancher, celui en dessous duquel elle ne descendra normalement jamais. Ce taux plancher est différent pour chaque banque. Inversement, le taux de base peut se trouver majoré lorsqu’on emprunte plus qu’un certain pourcentage de la valeur du bien que l’on acquiert. Ce pourcentage varie selon les banques (de 70 à 110 %).
La reconstitution du capital peut également s’opérer par le système de la branche 21 (souscription d’une assurance-vie simple) ou de la branche 23 (assurance-vie liée à des fonds communs de placement). Il est également envisageable de ne pas rembourser le même montant chaque mois. Il s’agit des formules d’amortissement dégressif et progressif.
Mais la formule la plus courante reste celle du remboursement constant. À côté du taux fixe, il existe le taux semi-fixe et le taux variable. Dans ces deux dernières formules, le taux peut, pendant le délai de remboursement, changer et, par voie de conséquence, la mensualité également.
Alors, pourquoi insérer une telle clause ? Parfois, il arrive que le crédit soit refusé. L’acquéreur pourrait alors se retrouver dans la situation fort désagréable de devoir acheter un bien qu’il ne peut payer. En présence d’une condition suspensive, l’acquéreur ne perdra pas d’argent puisque la vente sera réputée ne jamais avoir eu lieu. En droit, pour que ce type de clause soit valable, elle ne doit pas uniquement dépendre du bon vouloir de celui qui emprunte. Le compromis devra mentionner l’organisme prêteur, le montant que l’on souhaite emprunter et le délai endéans lequel le crédit doit être accordé. Parfois, en cas de refus, le compromis prévoit que l’acquéreur versera au propriétaire une indemnité suite au blocage du bien durant cette période d’attente.
Le crédit-logement inversé arrive
Le crédit-logement inversé consiste en un prêt dont le capital et les intérêts sont remboursés en cas de déménagement ou en cas de décès de l’emprunteur (remboursement « in fine »). Le prêt peut être versé sous forme de capital, de rente, de rente indexée ou une combinaison. Certaines sociétés aux Etats-Unis proposent une ligne de crédit. Le souscripteur peut à tout moment l’utiliser sans devoir nécessairement la rembourser.
Dans un crédit classique, chaque mois l’endettement diminue. Dans le crédit-logement inversé c’est « l’inverse » : l’endettement augmente périodiquement. L’endettement à toutefois des limites, il ne dépasse jamais la valeur du bien. S’il le dépasse, le prêteur en supportera les conséquences. Dans ce type de crédit, on ne léguera pas de dettes. Le prêteur majore son taux pour couvrir ce risque. En pratique un pensionné propriétaire pourra recevoir une rente additionnée d’une somme unique. Le prêteur calculera en fonction de l’espérance de vie du demandeur le coût total probable (rente + somme des intérêts). Le prêteur, sous peine de perdre de l’argent, veillera à ce que le coût total probable soit nettement inférieur à la valeur du bien. Si l’emprunteur désire plus, le prêteur couvrira son risque en majorant son taux.
Dans le cas d’un crédit-logement, le droit de propriété n’a pas été cédé. En cas de décès, la succession peut choisir de racheter le bien en remboursant le crédit (éventuellement en souscrivant un nouveau crédit). À défaut, la succession bénéficie de la valeur résiduelle du bien après remboursement.
Dans le cas d’une vente en viager le prix est déterminé au départ. Si le bien prend une plus-value, le vendeur ne pourra pas renégocier le prix de vente. Dans le cas d’un crédit-logement inversé, le propriétaire pourra en cas de plus-value soit augmenter son crédit, soit la transmettre à la succession car il reste l’unique propriétaire.
Aux USA, en moyenne, le souscripteur a en moyenne 75 ans, il reçoit une somme unique de 35 % ou une rente annuelle de 4 % de la valeur du prix de vente. Son taux d’intérêt global sur les montants prélevés (incluant les frais et primes) est en moyenne de 8 %. Le souscripteur dans les pays anglo-saxons utilise également le crédit-logement inversé pour acheter et pas uniquement pour conserver son habitation. Il ne paye qu’une partie via son propre actif (par exemple 65 %) et paye le reste via un crédit-logement inversé (35 %).
Faut-il limiter le montant (par exemple pas plus de 40 % de la valeur du bien) ? Faut-il faire intervenir la famille (signature pour prise de connaissance), des témoins (comme pour un testament) ou le notaire suffira-t-il pour sensibiliser et guider le senior ?
L’envolée des prix de l’immobilier comparée à la croissance plus modérée des rémunérations a généré un nouveau groupe de citoyens, riches en patrimoine immobilier et simultanément en difficulté de liquidités. Cette classe, appelée par les Anglo-Saxons « house rich, cash poor », va continuer à croître dans le futur avec le vieillissement de la population et la pression constante sur le financement du système des pensions légales. Il est certain que ce type de technique complétera dans le futur les pensions d’un nombre important d’Européens.
Le ministre de l’Économie en collaboration avec les acteurs du secteur travaille sur la mise en place d’un cadre juridique. Les enjeux économiques et éthiques sont gigantesques. La loi devra protéger une clientèle potentiellement vulnérable (personnes âgées) mettant en jeu une partie importante de son capital. Elle devra trancher entre la liberté d’agir et la protection des propriétaires âgés.
Un courtier qui joue à la « nounou patrimoniale »
Imaginez le nombre de personnes qui interviennent lorsque vous désirez acheter un logement et gérer votre argent : un banquier, un notaire, un agent immobilier ou un intermédiaire de vente, parfois même un avocat, un entrepreneur, un géomètre, un architecte, un assureur, un comptable ou un conseiller juridique et fiscal…
« Selon que la situation soit simple ou compliquée, votre dossier passe par quantité d’intermédiaires qui ne trouvent pas nécessairement la solution la meilleure pour vous. Que faisons-nous pour résoudre ce problème de très nombreux ménages qui, surchargés de travail n’ont pas le temps de gérer ces opérations Nous le faisons nous-mêmes. En cherchant les solutions les plus rentables pour nos clients. Et nous proposons un plan global sur le long terme. »
Gilles Petit est jeune et enthousiaste. Il a la parfaite conscience d’offrir le meilleur service aux clients qui ne s’y retrouvent pas dans la jungle des procédures immobilières, fiscales et bancaires. Il est prêt à jouer la nounou de gestion patrimoniale, la gouvernante jusqu’au grand âge de ses clients. Bref : rendre le service le plus efficace et le plus intéressant financièrement, tout cela pour la modique somme correspondant à 2 % du projet global.
Donc, il a créé son bureau de courtier « Advisers & Partners » où ils sont trois en liaison avec une quinzaine de partenaires.
Exemple : un jeune couple souhaite avoir un enfant dans deux ans et un autre dans cinq ans, dans trois ans il doit remplacer la voiture, il veut acheter une maison dans un village mais vit pour l’instant dans un appartement à Bruxelles.
« Nous établissons un plan financier jusqu’à 65 ans en prenant les moyens financiers actuels, la promotion attendue dans deux ans au travail et donc l’évolution fiscale probable. Nous comptabilisons les dépenses futures (enfants, vacances, déplacements, etc.) et nous isolons l’épargne nette qui peut être investie dans l’immobilier. Avec la précaution nécessaire en cas de perte d’emploi de l’un des membres du couple.
On peut y ajouter la donation que ferait un parent à ce couple. Nous faisons le bilan de ce que ces jeunes gens ont déjà mais aussi de la maison avec sa dette. Nous les aidons à acheter au meilleur taux avec un profil de prêt adapté entièrement à leur situation. Et l’on se revoit chaque année pour faire le point sur la situation et réorienter éventuellement le projet. Bref, nous aidons à la planification financière de ce ménage, nous pratiquons ce que l’on appelle la gestion centralisée familiale. »
Gilles Petit insiste aussi sur la prévention : comment faire fructifier un patrimoine afin d’affronter la diminution de revenus lors de la mise en retraite ? Il faut s’y prendre à temps (5 à 10 ans avant la pension) et cela aussi est prévu dans le plan global. Tout cela en liaison avec des bureaux spécialisés qui peuvent adapter leurs formules à chaque cas particulier. Le tout étant regroupé et suivi en permanence par Advisers & Partners.
Le système d’honoraires est simple : c’est une sorte d’abonnement qui est intégré dans le crédit et dure autant que celui-ci, soit 2 % du projet global. Donc, pour un achat de logement de 200.000 euros, cela fait un honoraire de 4.000 euros étalé sur 20 ans soit 200 euros par an. Le prix d’une grande tranquillité d’esprit par rapport aux complexités de la gestion patrimoniale. À payer sans douleur avec les confortables économies réalisées grâce à une gestion avisée du patrimoine.
Advisers & Partners fait partie de l’IFA (Independant Financial Advisers) qui compte environ 70 membres en Belgique. Une profession plus répandue aux Etats-Unis, en Grande-Bretagne, en France, en Italie, en Allemagne. Une profession qui va supplanter celle de courtiers, assure Gilles Petit.
Le crédit à reconstitution : trop risqué pour beaucoup d’emprunteurs
Dans un crédit classique la mensualité se compose d’intérêt et de capital. Mois après mois, le crédit est remboursé. Dans un crédit à reconstitution on annexe à un crédit sans remboursement de capital un contrat de capitalisation. En pratique l’emprunteur effectue deux payements, le premier pour payer la charge en intérêt, le second pour constituer une épargne capable de rembourser le crédit en une seule fois. La somme des intérêts payés est plus importante mais elle est compensée par l’intérêt généré par l’épargne.
Prenons un exemple, un crédit de 100.000 euros peut être remboursé en 20 ans à un taux de 5 % par une mensualité constante de 653,83 euros. Il peut également être remboursé en 20 ans par le payement constant d’une charge d’intérêt mensuel de 407,40 euros et par un investissement mensuel de 246,43 euros placé a du 5 %. Âpres 20 ans l’épargne sera de 100.000 euros et servira à rembourser le crédit.
La plus-value de ce type de crédit exige des investissements qui rapportent plus de 5 % et qui permettront de constituer au terme du crédit un capital supérieur au montant dû.
Notre exemple est simpliste car il ne tient pas compte des frais d’entrée, de gestion, taxe, précompte… sur la partie investissement. En pratique pour pouvoir proposer des investissements qui rapporteront plus que le taux d’intérêt il faudra prendre des fonds de placement à risque (branche 23).
Le produit est également, présenté comme une possibilité de diminuer la charge mensuelle. Dans notre exemple nous investissons les 246,43 euros à 5 % pour reconstituer les 100.000 euros. Si l’investissement rapportait 8 % une somme de 175,75 euros suffirait pour reconstituer les 100.000 euros. En réalité 187,06 euros seraient nécessaires dus à 1,1 % taxe et 5 % de frais d’entrée sur les Branches 23. Dans cet exemple la charge mensuelle sera de 594,46 (187,06+407,40) nettement inférieure à une mensualité constante de 653,83 euros.
Pour pouvoir proposer des mensualités faibles il faut associer des fonds de plus en plus risqués (avec un investissement à du 12 % le versement sera de 116,81 euros).
Souvent les publicités de crédit à reconstitution omettent de présenter le risque associé et se focalisent sur les gains potentiels en utilisant des exemples de fonds de placement qui ont bien performé les années précédentes.
Pour encadrer ce type de produit le législateur a produit une série de recommandations dans une note émise par l’autorité de contrôle le 26/03/2001 et transmise au secteur. Plusieurs recommandations basées sur l’information restent régulièrement bafouées. Par exemple, les taux utilisés pour calculer le montant à épargner sont incorrects. Pour éviter des présentations peu réalistes l’autorité de contrôle (CBFA – OCA) limite à 8 % le taux d’intérêt pour la partie investie, ceci afin de conserver une marge par rapport au rendement moyen des marchés financiers à long terme.
De plus la CBFA impose que le taux ne dépasse pas le rendement moyen du fonds utilisé moins 1 %. Le rendement moyen est calculé sur une durée de 10 ans minimum. En pratique la plupart des fonds proposés ont des rendements sur dix ans inférieurs à 8 % (exemple : Fond de Fortis AG Galaxie a 4,73 %, ou Cosmos a 4.30 %). Le rendement devrait donc être calculé au taux de 3,73 % ou 3.30 % maximum. La mensualité constante serait alors moins chère que le produit avec reconstitution. Pour éviter cette situation la plupart des vendeurs continuent à tarifier avec le taux de 8 %.
Le consommateur doit être informé du risque qu’il prend. En pratique il doit signer un document où il reconnaît avoir été conscientisé. Ce document doit être fourni et expliqué par l’intermédiaire. Souvent cette formalité reste lettre morte.
Souvent les publicités ne reprennent pas les informations prévues par la loi. Ainsi la dénomination de l’institution financière, les conditions associées au taux, les frais…
Les sanctions existent. La loi du 04/08/1992 dans son article 49 prévoit un emprisonnement d‘un mois à 5 ans et/ou une amende de 1.000 a 10.000 euros. Mais elles sont rarement mises à exécution.
Pour les détenteurs de crédit avec reconstitution, on peut affirmer que les rendements des fonds de placement des dix dernières années ont rarement permis de faire des gains importants. Dans certains cas ils connaissent même une forte décote. Pour le futur consommateur le niveau relativement haut des taux d’intérêt exige de trouver des fonds à rendement haut et par voie de conséquence augmente le risque du produit.
Ces produits ne doivent être pris en compte que dans le cadre d’une diversification et uniquement pour des consommateurs déjà multipropriétaires.
Mieux vaut s’y connaître
Nous avons demandé son commentaire à M. Désiré Godfroid, administrateur-délégué de FINB (Finance & insurance Brokers).
« Nous sommes très spécialisés dans la Branche 23. 50 % de son application se fait dans le cas de maisons de rapport. Car le risque de reconstitution est moins important. Les loyers complètent la charge d’intérêt et cela constitue donc un plus pour l’investissement. Mais il vaut mieux avoir un peu de connaissances en matière financière puisque la Branche 23 est liée à un fond d’investissement. Ceci dit, même si la Bourse est turbulente, le mécanisme repose sur des valeurs traditionnelles (Fortis, Dexia, ING…) et pour une durée de 20 à 25 ans. Le risque est donc très dilué dans le temps. C’est en effet avantageux pour les propriétaires qui ont plusieurs biens ou qui veulent réinvestir plus raidement dans l’immobilier. Je précise aussi qu’on peut le faire en tant que personne morale ou physique. »
Faut-il prendre une assurance solde restant dû ?
L’assurance solde restant dû (ASRD) est une police d’assurance-vie. C’est « un contrat en vertu duquel, moyennant le paiement d’une prime fixe ou variable, l’assureur s’engage envers une autre partie, le preneur d’assurance, à fournir une prestation stipulée dans le contrat au cas où surviendrait un événement incertain que, selon le cas, l’assuré ou le bénéficiaire, a intérêt à ne pas voir se réaliser » (art. 1 de la loi du 25 juin 1992 sur les assurances terrestres).
Celui qui souscrit l’assurance est le preneur. Dans le cadre de l’assurance solde restant dû (ASRD), l’évènement incertain est la durée de vie d’une personne (article 1 litt. H). Le bénéficiaire est le banquier.
Lorsqu’une personne acquiert un bien immobilier, en tout ou partie au moyen de fonds qui proviennent d’un crédit hypothécaire, elle s’engage à rembourser l’organisme prêteur par le paiement de mensualités. Mais si elle devait décéder, ses héritiers ne pourront pas nécessairement assumer cette charge mensuelle. Pour protéger les siens, il est courant que l’emprunteur souscrive alors un contrat d’assurance-vie dont le capital correspond au solde qui sera encore dû à la banque.
La pratique qui consiste à lier crédit hypothécaire et ASRD est encouragée depuis longtemps par les autorités au moyen d’incitants fiscaux. Toutefois, depuis le 17 mai 2000, l’emprunteur n’est plus obligé de souscrire une assurance solde restant dû pour profiter de la réduction d’impôts liée à l’amortissement du capital.
En matière de crédits hypothécaires, l’actuel régime de déduction fiscale est simple. Il permet une déduction plafonnée à un montant unique. Celui-ci englobe le remboursement du capital, des intérêts versés et les primes d’assurance-vie. Les barèmes fiscaux sont indexés chaque année. En assurance-vie à taux garanti (branche 21) à long terme, pour cet exercice, le plafond est de 1.950 euros (contre 1.920 euros pour l’année précédente). Attention : ce plafond joue pour chaque co-emprunteur. De plus, une déduction complémentaire de 650 euros est accordée au cours des dix premières années du prêt. En ce qui concerne l’épargne-pension (v. infra), le montant est de 810 euros (contre 800 euros pour l’année précédente).
Plus les taux d’intérêts et la durée du prêt sont élevés, plus la prime sera conséquente. Mais bien d’autres critères entrent en ligne de compte pour calculer la prime (l’âge, le sexe, l’état de santé, le fait d’être fumeur, etc.) (1).
1. la prime unique. Plutôt avantageuse sur le plan fiscal, elle s’avèrera rentable si l’on ne décède pas prématurément.
2. la prime périodique fixe. La répartition du paiement de la prime est répartie dans le temps. Elle a été légalement limitée à 2/3 de la durée du prêt (par exemple, pour un prêt de 20 ans, la prime totale devra être acquittée en 13 ans ou, pour un prêt de 25 ans, à 16 ans).
3. la prime périodique variable. Dans cette formule, l’emprunteur paie chaque année la prime qui, au niveau actuaire, correspond précisément au risque de devoir payer le solde du crédit. Plus l’emprunteur avance en âge, plus la prime augmentera. Vers la fin du crédit, la situation s’inversera parce que, à ce moment, on rembourse bien plus de capital emprunté que lors des premières années.
4. la prime liée à l’assurance-groupe. Dans une assurance-groupe, il existe une « couverture décès ». Elle peut être utilisée pour garantir le crédit hypothécaire sans supplément de frais et sans examens médicaux à subir.
5. d’autres primes. Certaines banques ont mis sur le marché des produits destinés à financer une assurance de solde restant dû via le régime fiscal de l’épargne-pension. L’assurance-pension peut être utilisée dans le cadre d’une ASRD. Dans ce cas, les versements effectués ne sont pas soumis à la taxe d’assurance de 1,1 %, taxe imposée depuis 2006 aux contrats d’assurance-vie.
Le montant des primes peut varier de moitié selon la compagnie et la formule choisie. De plus, il existe une distinction entre le tarif dit « garanti » et le tarif dit « d’expérience ». Dans le premier cas, le montant de la prime est contractuellement déterminé.
Mais, depuis quelques années, c’est le tarif « expérience » qui semble connaître le plus de succès. Dans cette formule, la prime n’est fixée et garantie que pour trois ans, ce qui la diminue de manière flagrante. En contrepartie, passé ce délai, l’assureur peut modifier le tarif s’il estime opportun. Il le fera notamment sur base de l’espérance de vie à ce moment. L’assuré ne prend donc guère de risques à adopter le tarif « expérience » puisque l’espérance de vie ne cesse de grimper.
Test-Achats (2) présente un tableau récapitulatif de toutes les formules d’ASRD présentées en Belgique par chaque assureur. Sont reprises les formules de prime unique, annuelle constante sur 13 ans et sur une période plus petite, avec l’objectif de déduire fiscalement la prime dans le cadre de l’épargne pension. Le montant des primes est calculé sur la base d’un prêt hypothécaire contracté à un taux de 4, 5 % sur 20 ans par une femme ou un homme de 30 ans, fumeur ou non fumeur. On peut par exemple constater que, selon les organismes, une prime unique peut coûter, pour un fumeur, entre 1751,05 euros et 3.184,16 euros. Pour un fumeuse, elle varie entre 1.191,9 euros et 2.436,1 euros.
Chaque situation est différente. Au vu du nombre et de la complexité de certaines formules, mais également des écarts importants de prix, on ne s’engagera pas sans les conseils d’un courtier ou du banquier.
une meilleure protection légale pour celui qui se porte caution
Voici les différents degrés dans les obligations qu’une caution peut actuellement contracter.
Lorsqu’on conforte le crédit d’un tiers (le débiteur qui a emprunté) par la mise en hypothèque d’un immeuble, on est caution hypothécaire. Si le débiteur fait défaut, c’est la caution qui devra assumer les mensualités du crédit à la place du débiteur, sous peine de voir sa maison saisie et mise en vente. Mais pas question pour le prêteur de saisir le mobilier ou le contenu des comptes bancaires, par exemple. L’engagement de la caution se limite à l’immeuble.
Si une personne se porte caution simple, le créancier devra d’abord tout faire auprès du débiteur principal (celui qui a reçu les fonds empruntés) avant de se retourner contre elle.
Les choses se compliquent lorsque la caution est solidaire ou indivisible. Dans le premier cas, le débiteur et la caution sont juridiquement placés sur le même pied, « de manière que chacun puisse être contraint pour la totalité et que le payement fait par un seul libère l’autre (ou les autres s’il y a plusieurs cautions solidaires) envers les créanciers » (article 1200 du Code Civil).
Autrement dit : la situation financière importe peu pour le créancier. Il saisira indifféremment caution(s) ou débiteur principal. Même les poursuites exercées contre l’un des débiteurs n’empêchent pas le créancier d’en exercer de pareilles contre les autres (article 1204 du Code Civil)
Pour ces raisons, la solidarité ne se présume pas, elle doit être expressément stipulée.
Il existe également la caution indivisible : plusieurs personnes ont accepté de devenir caution et chacun d’entre eux peut être tenu pour le total de la dette du débiteur principal. On voit le danger : celui de tout perdre… Heureusement, une caution peut être limitée. Le montant ou la durée du cautionnement sera alors plafonné.
Déjà en 2003, (loi du 23 mars 2003), on a limité à cinq ans la période endéans laquelle un prêteur pouvait réclamer des fonds à une caution, mais uniquement pour les contrats à durée indéterminée.
Tout contrat de cautionnement à titre gratuit signé à partir de 2008 (loi du 3 juin 2007, Moniteur du 27 juin 2007) devra être distinct du contrat principal. La durée de l’obligation principale devra être indiquée dans l’acte de cautionnement. S’il s’agit d’une durée indéterminée, le contrat de cautionnement ne pourra dépasser cinq ans. L’étendue du cautionnement se limitera à la somme indiquée au contrat, augmentée des intérêts au taux légal ou conventionnel sans jamais excéder la moitié du montant principal.
La loi précise : « il ne pourra être conclu de contrat de cautionnement dont le montant est manifestement disproportionné aux facultés de remboursement de la caution, cette faculté devant s’apprécier tant par rapport à ses biens meubles et immeubles que par rapport à ses revenus. »
De manière plus générale, toute une série de nouvelles conditions sont prévues dans le but de mieux protéger la caution (obligation de mentions manuscrites, d’information périodiques par le prêteur, etc.). Pour terminer, signalons une nouveauté remarquable : les héritiers de la caution ne seront pas solidaires vis-à-vis du créancier. Ils ne seront tenus que pour leur part d’héritage.
Le marché résidentiel est-il plus raisonnable ?
Après une période d'euphorie, le marché immobilier résidentiel marque une pause. Il redémarre avec aussi de nombreux nouveaux projets de construction.
« Il n’y a rien dans le marché qui nous surprenne actuellement. L’indice Trevi de ces derniers mois avait annoncé une stabilisation du marché », explique Eric Verlinden, administrateur-délégué de Trevi. « Les transactions sont un peu moins rapides que l’an passé. Mais l’évolution n’est pas uniforme pour tous les biens. Un peu comme en Bourse, il y a les “blue chips” de l’immobilier. Ces immeubles de qualité poursuivent leur croissance. Ce n’est pas le cas pour les immeubles de moindre qualité : maisons à l’abandon, appartements en mauvais état… »
La crise des prêts « sub-prime » aux Etats-Unis influence-t-elle notre marché ? « Le marché belge n’est pas comparable au marché américain », rappelle Thierry Kemp chez Victoire Properties. « Il a diminué au niveau des rythmes des ventes. Il y a un an déjà, les prix étaient arrivés à un maximum. Le marché se stabilise. Je pense qu’à terme, il redémarrera. Je constate toutefois qu’il y a beaucoup plus de projets nouveaux de qualité moyenne qu’il y a dix ans. Cela fait du mal à notre métier. Je plaide pour une plus grande professionnalisation du marché ».
Les prix augmentent toujours, mais dans une moindre mesure que les années précédentes. « Les prix des maisons unifamiliales restent élevés ! Ces maisons, avec ou sans jardin, sont les plus recherchées. Les prix des appartements qui avaient atteint des sommets ces deux dernières années se font plus raisonnables. En fait il ne s’agit pas d’un phénomène nouveau, depuis les années ’80 le marché évolue en courbes plus ou moins constantes, une sorte d’effet de balancier », analyse Julie Lestabel, PR & Marketing Manager, Century 21 Benelux.
La plupart des acteurs du secteur que nous avons interrogé constatent que les vendeurs et acheteurs ont acquis une certaine sagesse. « Beaucoup de propriétaires, qui souhaitaient vendre leur bien, avaient tendance à être trop optimistes en matière de prix. Nous constatons aujourd’hui que, confrontés à la réalité du marché, les transactions se font à des prix plus raisonnables », poursuit Eric Verlinden.
« Il y a quelques années, les clients lisaient peu leur cahier des charges. Aujourd’hui, ils étudient dix projets. Ils connaissent leurs cahiers de charges de manière approfondie et n’hésitent pas à nous poser une cinquantaine de questions. Ils prennent le temps de prendre une décision. Cela prouve que le marché est sain », ajoute M. Kemp.
En Région bruxelloise, le prochain défi sera celui du quartier européen. « Le challenge proposé par le ministre-président Charles Picqué de construire 110.000 m2 de logements dans ce périmètre et de reconvertir 30 % du parc immobilier (70.000 m2) en logements est intéressant mais il faut qu’il soit accompagné. Il faut éviter que ce quartier ne devienne un ghetto pour riches avec des prix avoisinant les 4.000 euros/m2. Il faut qu’il soit accessible à tous », conclut M. Kemp.
L'appartement trois chambres, une alternative à la maison ?
L’option appartement n’est pas toujours un second choix. Surtout pour de nombreux seniors quittant leurs anciennes maisons. « Nous avons, dans notre clientèle, de plus en plus de personnes âgées qui sont intéressées par l’achat d’appartements 3 chambres », analyse Evelyne Gielen, responsable commerciale à l’Immobilière d’Argenteuil, une agence spécialisée dans la vente sur plan et la promotion. « Elles souhaitent retourner dans un centre urbain, à proximité des commerces, d’une gare ou d’un transport public, ne plus être contraintes par l’entretien d’une maison trop grande… La résidence Fortemps à Braine L’Alleud, un projet de Sogepim (Besix) et Thomas & Piron, dont nous lançons la commercialisation, présente les atouts recherchés par ce type de clientèle. Nous proposons des appartements 3 chambres pour un montant variant entre 245.000 et 285.000 euros (parking et cave non compris). Plusieurs personnes ont déjà marqué leur intérêt ».
« Nous avons signé quatre compromis de vente relatifs au projet Résidence Les Grammairiens à Louvain-la-Neuve et parmi ceux-ci, trois d’entre eux sont des appartements trois chambres. Il est plus intéressant aujourd’hui pour l’acquéreur d’acheter un petit trois chambres (110 m2 à 115 m2) que d’acheter un grand deux chambres (100 m2 à 110m2) mais ne perdons pas de vue que les petits trois chambres comportent souvent une troisième chambre de quelque 8 m2 (qui reste malgré tout une chambre pour enfant ou une pièce d’étude). L’appartement 3 chambres au rez-de-chaussée avec jardin est un bon compromis qui concilie les avantages de l’appartement avec ceux d’une villa. », ajoute François Albertyn, administrateur de l’Immobilière d’Argenteuil.
La situation est encore et toujours un élément clé déterminant le prix. « S’il est encore possible de trouver une maison unifamiliale à un prix raisonnable à Molenbeek, dans d’autres communes notamment dans le Sud de Bruxelles, ce choix devient difficile. Les appartements (3 chambres notamment) sont une alternative. Mais ce choix n’est pas uniquement dicté par le budget. Dans les communes dites chères, il ne l’est que pour la moitié des clients environ », reconnaît Eric Verlinden, administrateur-délégué de Trevi. « De nombreux projets proposent des appartements 3 chambres. Les communes cherchent de plus en plus à attirer en ville une clientèle familiale. La volonté des pouvoirs publics d’incorporer des 3 chambres dans les projets est une bonne chose si la répartition se fait dans des proportions normales (33 % maximum par projet) ».
Une différence de prix existe entre appartements neufs et les appartements anciens. « À Bruxelles, pour un appartement neuf, il faut compter entre 2.000 à 2.500 euros/m2 », poursuit Eric Verlinden. « Le budget pour un appartement trois chambres de 130 m2 se situe entre 260.000 et 300.000 euros »,
Plusieurs spécialistes du monde immobilier constatent cette évolution vers des appartements 3 chambres. Thierry Kemp, responsable des nouveaux développements et des investissements chez Victoire Properties, une agence présente à l’Est, au centre et au Sud de Bruxelles et également à Genval, Rixensart, La Hulpe, ne partage pas ce point de vue. « Parmi notre clientèle, je ne constate pas de préférence en faveur des appartements 3 chambres. Ce que je perçois par contre, c’est une forte diminution du nombre de mètres carrés disponibles. Autrefois pour un 3 chambres, on offrait entre 170-180 m2, il y a quelques années 150-135 m2 ; aujourd’hui, on tend de plus vers 120-125 m2. C’est le cas notamment des 3 chambres que nous proposons dans la nouvelle promotion du Clos Cérès à Auderghem. Mais soyons clairs, nous continuons à avoir des projets hors normes (180-250m2) notamment avenue Louise ou à Uccle mais pour des budgets plus élevés. Bref, nous relevons une nette dichotomie au niveau du marché : d’un côté, les appartements trois chambres dont la superficie tourne autour de 120m2, de l’autre, des projets proposant des 3 chambres de quelque 220 m2 ».
« Les appartements anciens sont souvent moins chers que les appartements neufs. Ainsi, un appartement 3 chambres à Laeken est proposé actuellement à 145.000 euros et un autre à Ganshoren à 210.000. Les appartements 3 chambres avec grandes chambres sont devenus très chers. Aujourd’hui, nous remarquons que le marché se normalise », souligne Julie PR & Marketing Manager, Century 21 Benelux.
Les notaires dessinent une tendance
n.c.Brèves (1)!
Les notaires dessinent une tendance
Les derniers chiffres publiés par la NVN (Ventes Notariales) pour la période des huit premiers mois de l’année 2007 dans la Région de Bruxelles montrent que moins d’appartements trois chambres ont été vendus au cours de cette période par rapport aux huit premiers mois de 2006 mais que les prix étaient légèrement plus élevés. Concrètement si l’on considère les ventes gré à gré, 350 appartements 3 chambres ont été vendus au cours des huit premiers mois de 2006 pour un prix moyen de 256.904 euros, alors que, pour la période similaire en 2007, 245 appartements ont été vendus pour un prix de vente moyen de 272.032 euros.
« Il ne faut pas prendre ces chiffres à la lettre », rappelle le notaire Gaëtan Bleeckx, président de NVN. « Certains notaires n’ont pas encore rentré les données concernant leurs ventes. Nous aurons une idée plus précise après notre assemblée générale de novembre. Le nombre de transactions a un peu ralenti. De nombreux vendeurs ont exagéré les prix. Les acheteurs potentiels réfléchissent et décident moins vite. Par contre, en ventes publiques si le vendeur accepte de vendre à la valeur réelle du bien, celui-ci se vend rapidement L’équilibre entre l’offre et la demande est réel ». (B.DW)
La Belgique dans la moyenne européenne
À part la Suède avec ses + 15 %, la Belgique est le pays qui a connu les augmentations de prix de l’immobilier résidentiel les plus soutenues en Europe depuis 2005 : 13 % en moyenne soit 175.167 euros. Par contre, l’Allemagne, le Portugal et la Turquie connaissent une diminution du nombre des transactions et des prix, constatent les analystes d’ERA, le plus grand réseau de courtiers en immobilier en Europe.
Il reste que les prix moyens des logements dans de nombreux pays européens sont plus élevés qu’en Belgique. Là où les hausses avaient été spectaculaires, elles se tassent. Ainsi, la Grande-Bretagne, l’Irlande et l’Espagne n’augmentent plus que de 10 % contre 20 % précédemment.
Si l’on compare les prix dans les capitales européennes, le logement moyen à Bruxelles a suivi une tendance à la hausse légèrement supérieure à 10 % pour atteindre 222.633 euros, soit un peu plus que la moyenne européenne. mais le Luxembourg reste le détenteur du record avec 485.000 euros, suivi par Londres (473.830), Madrid (382.000) et Paris (325.000). Les prix de vente les moins élevés se retrouvent à Ankara (75.000) et Sofia (78.000).
