aider le logement privé et réguler les loyers

LEFEVRE,GABRIELLE

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Jeudi 7 mai 2009

Entretien Nicolas Bernard, héraut de la défense du logement pour tous, est l’auteur de publications d’analyse juridique et sociologique du secteur du logement.

Ce professeur aux Facultés universitaires Saint-Louis à Bruxelles a bien évidemment participé aux récents États généraux de Bruxelles.

En cette période de crise économique et sociale, l’enjeu du logement est essentiel pour des milliers de ménages : il s’agit d’une charge bien trop lourde pour de nombreux budgets ; même si la situation est différente entre Wallonie où l’on compte 25 % de locataires et Bruxelles où ce taux monte à 57 % avec des loyers bien plus élevés qu’ailleurs. D’où une demande très élevée de logements sociaux (26.000 ménages inscrits sur la liste de logement social à Bruxelles).

Même si des milliers de logements étaient construits, cela ne suffirait pas à rencontrer cette demande. De plus, on compte entre 15.000 et 30.000 logements vides, rien que dans la capitale… Bref, la politique de logement continue à soulever de nombreuses critiques adressées principalement aux pouvoirs publics bloqués par la complexité mais aussi par des freins historiques puissants.

Pourquoi ces blocages surtout du côté francophone ?

La Flandre a pris la décision de sous-traiter la construction d’une série de logements sociaux à des privés alors que dans le monde francophone on en est à des balbutiements et l’on peine à mettre sur pied des partenariats public-privé. Je ne dis pas que c’est la panacée, mais la Flandre a le mérite de tenter quelque chose de nouveau pour dynamiser la construction de logements sociaux.

Ceci étant dit, le privé n’est pas toujours très intéressé par une implication plus forte dans le domaine de l’habitat social. Ainsi, dans le plan de construction de 3.500 logements sociaux à Bruxelles, le type de marché public (dit de promotion) imposait initialement que les sociétés de construction assurent également la maintenance (pendant 27 ans). Conséquence : les promoteurs ont augmenté leurs exigences financières et sont devenus réticents.

C’est un problème de politique : faut-il augmenter le logement social ou faut-il favoriser les allocations loyers pour insérer les gens dans des quartiers mixtes et ne pas créer des ghettos de pauvres…

Même si les 3.500 logements sociaux sont rapidement construits, cela ne résorbera qu’une fraction très limitée de la liste d’attente ! Et ces listes d’attente ne représentent elles-mêmes qu’un chiffre minimal car quantité de gens ne s’y inscrivent même pas, sachant qu’ils devront attendre de longues années. Partant, il faut impérativement socialiser le parc privé existant, où ils trouvent « refuge ». De plus, dans une perspective de développement durable, il est assurément intéressant de stabiliser les locataires en place.

Les Agences immobilières sociales sont-elles une solution ?

Elles comptabilisent 2.000 unités de logement pour Bruxelles et 3.000 en Wallonie. C’est bien, naturellement, mais cela ne représente qu’une goutte d’eau dans l’océan (la Wallonie totalise au global 1,5 million de logements par exemple) ; C’est une petite partie seulement de la solution.

Et les allocations loyers ?

On n’est pas très avancé : les arrêtés bruxellois 2008 confient ces allocations dans les mains du secteur public non social (régies communales, CPAS…), mais ce n’est pas là que les abus sont patents. Il s’agit donc, si l’on veut, d’un emplâtre sur une jambe de bois. Le problème se situe plutôt dans le privé.

On nous dit « pas d’allocation loyer sans encadrement des loyers ». Mais dans les logements des CPAS et des communes, il n’y a pas toujours non plus un réel encadrement des loyers. Par ailleurs, si on dit qu’il faut un encadrement des loyers, mais alors qu’on y travaille ! Or, on n’en est nulle part ! On ne prend même pas des demi-mesures pour faire semblant. Toutefois, le bail pourrait bientôt être défédéralisé, pour être confié aux régions… ces mêmes régions qui se défaussaient sur le fédéral à ce sujet vont subir le retour du boomerang !

Il y avait pourtant une concertation des divers ministres à ce sujet ?

La Conférence interministérielle du logement n’a pas débouché sur des résultats très concrets. Un de ces chantiers concernait l’encadrement des loyers par l’entremise d’une commission paritaire locative. Un très beau projet expérimenté à Bruxelles, Charleroi et Gand et où les locataires et les bailleurs étaient assis autour d’une même table pour faire des médiations locatives (permettant d’éviter un recours en justice) et aussi pour fixer une grille des loyers. C’était une démarche très consensuelle et constructive mais dont on a coupé les ailes. Cela a duré deux ans et l’on a mis fin à l’expérience sans la généraliser ni même la pérenniser. On a loupé une belle occasion !

Est-ce un manque de volonté politique ? J’y ai participé et l’ambiance y était constructive, un peu comme la concertation sociale que l’on connaît bien en droit du travail, mais appliquée ici au secteur du logement. Dans ces commissions locatives, il y avait l’intermédiation des associations, et cela, j’y crois beaucoup. Le Syndicat National des Propriétaires, d’une part, les associations de locataires, les AIS d’autre part. Et le dialogue peut se nouer à ce moment ; c’est plus ardu à titre individuel car on a plus de difficulté alors à se détacher de son propre problème.

Les propriétaires et les politiques butent sur la régulation des loyers ?

Et pourtant, cela existe dans d’autre pays. La régulation des loyers est pratiquée en Hollande, en Allemagne, en France, au Luxembourg et d’autres pays encore. Il ne s’agit donc pas d’une option communiste ringarde ! On considère en effet que le logement est un bien de première nécessité et, précisément, le loyer est le poste le plus lourd dans le budget des ménages. Selon moi, un encadrement des loyers doit être intelligent et, notamment, refléter la qualité du bien. Or, on trouve en Belgique des taudis loués à des prix prohibitifs. Cet encadrement pourrait se faire dans le cadre de la régionalisation prochaine du bail.

En fait, le régional s’est longtemps déchargé sur le fédéral, seul compétent selon lui en matière de loyer. Le raisonnement tient toutefois du prétexte car le précompte immobilier est partiellement du ressort des régions et, pour le calcul du précompte, ces dernières peuvent, si elles le désirent réellement, décider de se baser sur la différence entre loyers réels et loyers de références, récompensant ainsi (en les taxant moins) les propriétaires qui veulent bien modérer les loyers.

On pourrait aussi créer une exemption totale du précompte pour les propriétaires qui confient leur bien à une AIS. Les communes n’y perdraient pas beaucoup et, de plus, chaque logement AIS signifie un logement social en moins à construire et des aides CPAS en moins à donner…

Le concept d’habitat solidaire encouragé maintenant par Françoise Dupuis (la secrétaire d’Etat bruxelloise en charge du logement) va dans le bon sens. Mais il faut aussi des mesures structurelles. On pourrait par exemple supprimer le taux cohabitant qui, pour les allocations sociales, pénalise les personnes décidant de vivre ensemble sans faire nécessairement ménage.

Un autre frein à l’habitat groupé est psychologique : la représentation mentale de l’habitat est trop souvent la maison individuelle, ce qui explique au passage l’exode de Bruxelles vers des unifamiliales trois ou quatre façades en périphérie. C’est un peu remis en cause aujourd’hui par l’exigence écologique d’occuper moins de terrain et d’être moins gourmand en énergie.

Autre problème à mon sens : le propriétaire bailleur n’a plus droit aux primes à la rénovation, sauf en passant par une AIS. Or, certains propriétaires n’entendent en aucune manière se lier à une AIS. Quand cette possibilité existait encore, l’octroi de la prime était subordonné à la mise en location du bien pendant neuf ans à un tarif conventionné. Voilà un bel exemple de régulation des loyers incitative et non répressive.

Votre conclusion ?

Nous vivons un déficit à la fois sur l’offre de logement et sur la régulation des loyers. Il n’y a que deux solutions structurelles : soit on construit suffisamment de logements sociaux (où les loyers sont encadrés), soit, si ce n’est pas possible, on solvabilise alors, par une régulation des loyers, les locataires qui doivent stationner dans l’attente, dans un parc privé actuellement exempt de toute limitation de loyer.

Et, la mesure rustine, c’est l’allocation loyer.

Il y a d’autres aberrations : le système fiscal ne pousse pas à réhabiliter du logement vide car s’il reste vide, le revenu cadastral est diminué ! De plus, un propriétaire bénéficie d’un abattement automatique et forfaitaire de 40 % sur le revenu cadastral pour frais de rénovation… quand bien même aucune réfection n’aurait été réalisée !

Le levier fiscal pourrait être puissant à condition qu’il soit corrigé. À cet égard, la taxation des loyers réels serait un instrument important de rétablissement de la justice sociale, comme c’est le cas pour les revenus du travail. Elle devrait par ailleurs aboutir à une autorégulation « spontanée » des loyers. On pousserait également les propriétaires à rénover car ils déduiraient les charges réelles, mais ils doivent présenter des factures et non pas avoir recours au travail en noir…

Autre mesure possible : la création d’un fonds fédéral de garantie locative. La loi impose aux banques d’avancer le montant de la garantie locative mais elles ne le font pas ou demandent 250 euros de frais de dossier… Un fonds public pourrait assurer ce véritable service d’intérêt général (en se payant sur les intérêts en cas de défaut de remboursement), ce qui éviterait à la fois aux CPAS de fournir la garantie et aux allocataires sociaux d’être stigmatisés comme « venant du CPAS »…

Deux livres

Avec Laurent Lemaire, chercheur aux FUSL, Nicolas Bernard a signé un livre de droit immobilier : Le bail de logement social à Bruxelles et en Wallonie. Les auteurs détaillent avec précision non seulement les normes des baux mais aussi le contexte législatif des deux régions. Et ils pointent quelques imprévisions et manques, notamment concernant la protection des locataires en Wallonie à la fin du bail de neuf ans, les dépassements de revenus et autres motifs (comme le logement devenu trop grand) permettant aux sociétés de mettre fin au bail de manière anticipée mais sans proposer autre chose. Et ce, alors que le parc de logement public est sous-occupé. Bref, la vigilance juridique mais aussi politique doit être aiguisée et ce livre y aide considérablement. (Ed. Larcier, 444 pages. www.larcier.com. www.strada.be)

La copropriété par appartements est un ouvrage collectif dans lequel Nicolas Bernard signe le chapitre consacré au régime des travaux dans les parties privatives et communes du bien détenu en copropriété. Les autres auteurs détaillent les sujets essentiels que sont l’assemblée générale des copropriétaires, la transmission du lot, la loi sur la copropriété forcée et le phénomène multiple de l’habitat groupé, le syndic et le conseil de gérance, la proposition de modification législative et les rappels déontologiques, des questions de contentieux, la conciliation et la médiation en matière de copropriété, la comptabilité et le contrôle des copropriétés, l’intervention des avocats…

Le livre est édité par La Charte, dans la collection Droit des biens, 445 pages. www.lacharte.be.