CHANGEMENT DE PROPRIETAIRE, L'ENREGISTREMENT DU BAIL RENFORCE LA PROTECTION DE L'OCCUPANT

CHARLET,MARC

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Vendredi 30 juillet 1993

CHANGEMENT

DE PROPRIÉTAIRE

L'enregistrement du bail renforce la protection de l'occupant

Vous êtes locataire et vous apprenez que votre propriétaire a changé. Ce sera le cas, par exemple, s'il a vendu ou donné son bien ou s'il est décédé. Cet événement est-il de nature à remettre en cause votre contrat de bail? Des mesures particulières doivent-elles être prises? En fait, deux hypothèses doivent être distinguées: le décès du propriétaire, qui lègue son bien à ses héritiers d'une part, et, de l'autre, la vente (ou la donation) de l'immeuble par le propriétaire.

Premier cas de figure: le décès du propriétaire. En principe, cet événement ne met pas fin au bail et n'entraîne aucune conséquence sur la continuation de la location. Le ou les héritiers, qui poursuivent la personne du défunt, sont tenus au respect des mêmes obligations. Et cela, que le bail ait ou non «date certaine», qualité qui lui est conférée le plus souvent par l'enregistrement. Car la date certaine ne peut être invoquée que par les personnes tierces au bail, ce que ne sont pas les héritiers du défunt.

LES CONSÉQUENCES IMPRÉVUES

DU DÉCÈS

Informé du décès de son propriétaire, le locataire se doit de chercher à identifier son ou ses nouveaux propriétaires. Les apparences sont parfois trompeuses, explique Bernard Louveaux, auteur du «Droit au bail», paru récemment chez De Boeck, les fils du bailleur peuvent n'avoir pas hérité de l'immeuble donné en location. La prudence recommande de se faire délivrer par les héritiers un acte de notoriété établi par le notaire ou le juge de paix précisant la dévolution de la succession. Et, en attendant de s'abstenir de tout paiement. Le paiement au notaire chargé de la succession est également une solution certaine, puisque le notaire agit en ce cas comme mandataire apparent sinon réel des héritiers.

Quid si, après le décès du propriétaire, aucun héritier ne manifeste sa présence et si aucun notaire ne prend contact avec vous? Rassurez-vous, vous avez toujours un propriétaire. Ne fût-ce que l'État, qui recueille les successions en déshérence. Il n'empêche, l'absence d'interlocuteur peut être source d'embarras, par exemple si l'état du bâtiment loué demande des travaux dont la charge incombe au propriétaire. Le mieux est alors de vous adresser à un avocat, qui demandera en justice la désignation d'un curateur à succession vacante ou d'un administrateur provisoire.

Le deuxième cas de figure est celui de la vente (ou de la donation) de l'immeuble par le propriétaire signataire originaire du bail. Il faudra alors distinguer deux hypothèses: ou bien votre contrat entre dans le champ d'application de la loi du 20 février 1991 sur la protection de la résidence principale, ou bien, il n'y est pas soumis et l'on applique alors, purement et simplement, le droit commun du bail.

Si le bail porte sur la résidence principale du locataire, une nouvelle distinction doit alors être opérée. La première hypothèse concerne les baux à durée indéterminée et les baux écrits à durée déterminée conclus après le 28 février 1993. La protection du locataire est renforcée, tout au moins si le bail a date certaine, c'est-à-dire s'il a été enregistré avant la vente de l'immeuble. Si tel est le cas, le nouveau propriétaire est «subrogé» aux droits et obligations de l'ancien propriétaire. Autrement dit, il ne pourra y mettre fin que moyennant le respect des mêmes conditions que son prédécesseur.

COMMENT ÉVITER

L'EXPULSION?

Supposons, par exemple, le cas d'un bail conclu le 1er avril 1992 pour une durée de 9 ans. Le bail, enregistré, prendra fin normalement le 31 mars 2001. L'immeuble est vendu en juin 1994. Le nouvel acquéreur pourra mettre fin au bail à tout moment pour l'occuper personnellement. S'il veut y faire des travaux ou mettre fin au bail moyennant indemnisation, il devra attendre le 31 mars 1995, c'est-à-dire l'expiration du premier triennat et si le congé n'est pas motivé, verser au locataire une indemnité égale à six mois de loyer.

Si le bail n'a pas date certaine, le locataire est relativement moins bien protégé. Il ne l'est même pas du tout s'il occupe l'immeuble depuis moins de six mois. Dans ce cas, l'acquéreur peut mettre fin au bail sans motif ni indemnité. En revanche, s'il habite dans le logement depuis plus de six mois (ce qui peut être prouvé, par exemple, au moyen de quittances d'électricité, de téléphone ou de loyer), le nouveau propriétaire ne pourra mettre fin au bail que moyennant un congé de trois mois (au lieu de six), sans attendre l'expiration d'un triennat. Mais à une condition cependant: il doit notifier ce congé dans le délai de trois mois qui court à dater de la transcription de l'acte de vente ou de donation. Passé ce délai, l'acquéreur perd cet avantage que lui confère la loi et est tenu au respect du bail au même titre que le propriétaire vendeur.

La deuxième hypothèse concerne les baux qui ne bénéficient pas de la protection de la loi du 20 février 1991, c'est-à-dire, par exemple, les baux écrits à durée déterminée conclus avant le 28 février 1991 ou encore les contrats portant sur une résidence secondaire, sur un entrepôt non commercial, etc. On retombe alors dans le droit commun du bail. Cela signifie qu'il faudra faire la distinction entre les baux qui ont date certaine et ceux qui ne l'ont pas. Dans le premier cas, le nouveau propriétaire doit respecter le bail. Dans le second, le bail ne lui est pas opposable et il pourra ne pas en tenir compte. Sauf si, dans l'acte de vente (ou, le cas échéant, le compromis), le vendeur impose une clause de respect du bail en cours. Cette dernière exception mise à part, l'acquéreur pourra obtenir - en justice de paix - l'expulsion du locataire, qui, à son encontre, est un «occupant sans droit». Et cela sans délai (sauf autorisation du juge) ni dommages-intérêts.

Deux précisions importantes pour terminer. Le locataire évincé pourra toujours se retourner contre le propriétaire initial et lui demander un dédommagement pour le préjudice subi. Rappelons par ailleurs que toutes ces règles ne s'appliquent pas aux contrats soumis aux réglementations particulières relatives au bail commercial et au bail à ferme, qui, elles aussi, assurent une certaine protection du locataire.

La leçon que l'on doit tirer de ce système assurément complexe, c'est l'importance de l'enregistrement du bail. Que ce soit dès la signature du contrat ou même lorsque celui-ci est en cours. Un locataire enregistré en vaut deux.

MARC CHARLET