Enregistrez votre bail : c'est gratuit

COLLON,LAURENT; LITANNIE,THIERRY

Page 27

Samedi 27 janvier 2007

Fisc Nouvelles formalités d'enregistrement pour les baux privés

LA façon d'enregistrer un contrat de bail a été radicalement modifiée. Objectif : faciliter l'opération.

Tous les contrats de bail doivent être enregistrés. Jusqu' il y a peu, les baux des immeubles affectés au logement privé étaient enregistrés au taux fixe de 25 euros. Pour tous les autres, le droit d'enregistrement s'élevait à 0,2 % de l'ensemble des loyers et charges locatives courant jusqu'à la fin du contrat.

Il faut savoir que l'enregistrement constitue une obligation fiscale, mais a un effet pratique important sur le plan civil : rendre le bail opposable aux tiers, ce qui est primordial si l'immeuble est vendu. En effet, un bail non enregistré n'est en règle pas opposable à l'acquéreur de l'immeuble, lequel peut dans cette hypothèse facilement faire expulser le locataire occupant les lieux. Dans la pratique néanmoins, un grand nombre de contrats de bail n'étaient pas enregistrés, ce qui a conduit le législateur à modifier la loi.

La loi-programme du 27 décembre 2006 a modifié fondamentalement le régime de l'enregistrement des contrats de bail, sous-bail, ou cession de bail d'immeubles ou de partie d'immeubles situés en Belgique et affectés exclusivement au logement d'une famille ou d'une personne seule. Le régime applicable aux autres types de baux, notamment les baux de bureaux ou les baux commerciaux, n'a pas été modifié.

Pour les contrats de bail d'habitation, l'obligation de présentation à l'enregistrement incombe au bailleur. C'est désormais lui et lui seul qui sera sanctionné si le bail n'est pas enregistré. Il faut noter que même s'il n'y est plus obligé, le locataire pourra toujours faire enregistrer le bail lui-même s'il le souhaite. Par ailleurs, les baux d'habitation sont désormais enregistrés gratuitement. Il n'y a donc plus ni droits d'enregistrement ni droit de timbre. Pour les autres contrats de bail, rien ne change et le taux reste fixé à 0,2 %. Le délai dans lequel le bail d'habitation doit être présenté à l'enregistrement est passé de quatre à deux mois. Il reste inchangé pour les autres baux.

Le bailleur qui néglige de faire enregistrer le bail ou l'enregistre avec retard encourt deux sanctions. Tout d'abord une sanction fiscale, à savoir une amende de 25 euros. Mais le plus important est une sanction d'ordre civil, applicable uniquement aux baux relatifs à la résidence principale du preneur.

Lorsqu'un contrat de bail porte sur la résidence principale du locataire et est conclu pour une durée de plus de trois ans, le locataire peut mettre fin au contrat à tout moment en respectant un délai de préavis de trois mois. Si le locataire met fin au contrat au cours des trois premières années, le bailleur a droit à une indemnité égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer suivant que le contrat prend fin au cours de la première, deuxième ou troisième année. Si le contrat de bail n'est pas enregistré, le locataire ne doit pas respecter le délai de préavis de trois mois s'il souhaite quitter les lieux et le bailleur ne peut pas réclamer l'indemnité de trois, deux ou un mois de loyer suivant les cas.

Le nouveau régime de l'enregistrement gratuit est entré en vigueur pour tous les contrats conclus à partir du 1er janvier 2007. Pour les baux d'habitation en cours à cette date, une période transitoire est prévue du 1er janvier au 30 juin 2007.

Durant cette période, le bailleur peut régulariser un enregistrement inexistant ou tardif sans encourir de sanction ou d'amende. Une possibilité d'enregistrement par voie électronique a aussi été instituée.

Les propriétaires et les locataires ont donc désormais un intérêt commun à ce que le bail soit enregistré. En effet, l'enregistrement permettra au propriétaire de conserver son droit à un préavis et à une indemnité si son locataire met fin au bail durant les trois premières années. Et le locataire sera quant à lui protégé en cas de vente de l'immeuble.