Le centre commercial de demain doit être un lieu de vie

LHUILLIER,VANESSA; LEONARDI,PAOLO

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Jeudi 5 juillet 2012

A quoi doivent ressembler les centres commerciaux de demain ? Cette question, ils sont nombreux à se la poser. Les architectes, les promoteurs, les développeurs, les politiques, tous veulent aujourd’hui monter dans le bon wagon.

Celui des lieux de commerce de demain qui doivent être beaucoup plus que de simples centres commerciaux. « Ils doivent être un lieu de vie, expose ainsi Thierry Orban, directeur exploitation de Devimo Consult qui gère notamment l’exploitation du Westland à Anderlecht et du Woluwe Shopping Center. Les centres commerciaux historiques ont un bel avenir devant eux mais à la condition sine qua non de s’étendre. Il suffit, pour s’en convaincre, de voir le nombre d’espaces que l’on revend car ils n’offrent aucune possibilité d’extension. Pour Bruxelles, ce qui est sûr, c’est qu’un grand centre va débarquer dans le nord de la ville. Nous ne pouvons pas rester les bras croisés car cela équivaudrait à se laisser mourir… »

Un lieu de vie qui rassemblerait à la fois des commerces, du logement, du bureau, des services et du loisir. « Pas évident à faire mais tous ces ingrédients peuvent se marier à la perfection, estime à ce sujet Olivier Weets, directeur du développement immobilier chez Equilis, la branche immobilière du groupe Mestdagh (projet Just Under the Sky). Il faut en finir avec les centres commerciaux complètement fermés qui furent construits un peu partout dans les années 70. Le nouveau “shopping mall” doit être plus espacé, offrir davantage de mixité, être en lien avec une ville et ses quartiers, et construit sur un lieu chargé d’histoire et dans un lieu accessible en voiture mais aussi en transports en commun. »

Et l’homme de citer deux exemples. Celui de Cabott Circus, à Bristol – où des rues couvertes ont été reliées à l’équivalent de la rue Neuve de cette cité du sud-ouest de l’Angleterre – ou de Maquinista, à Barcelone, un projet complètement ouvert dans un quartier difficile qui propose des commerces, des loisirs, un cinéma, le tout mêlé à une belle diversité architecturale.

Deux projets à taille humaine qui n’ont rien à voir avec les centres commerciaux qui se sont créés à Dubaï et qui font des émules ailleurs, comme à Casablanca par exemple (lire par ailleurs). « On pourrait encore citer comme exemple Xintiandi à Shangai, poursuit Olivier Weets. Il y a des rues piétonnes, des terrasses, des impasses, des résidences, un musée construit à l’endroit même où est né le parti communiste chinois et une vie nocturne qui se développe autour du quartier financier. Le Meat Packing District à New York (NDLR : l’ancien quartier des abattoirs, complètement rénové et devenu l’un des endroits branchés de Manhattan) est un autre exemple d’une reconversion réussie d’une zone abandonnée en quartier branché et luxueux. »

« Le centre commercial de demain doit faire partie d’un tout et être un espace cohérent qui n’est plus replié sur lui-même, estime pour sa part Henri Dineur, le directeur d’EXCS (projet Neo au Heysel). Mais une chose est certaine : centre commercial et logement devront obligatoirement aller de pair à l’avenir. »

Côté architectes, le discours est le même. « Aujourd’hui, nous devons marquer une rupture avec le concept de la fin des années 60 où les centres commerciaux vivaient dans une espèce de meilleur des mondes autonomes, soutient ainsi Luc Deleuze, patron d’Art&Build. Le complexe commercial de demain doit être extraverti, d’une porosité maximale, ouvert sur le quartier dans lequel il s’intègre. Il doit être en lien avec le tissu urbain environnant. Mieux, il peut même créer ce tissu urbain, comme avec le projet “K” construit en plein centre de Courtrai. Tout le monde a crié au scandale mais on constate aujourd’hui qu’il a “boosté” les commerces existants. »

S’il veut avoir un bel avenir devant lui, le centre commercial de demain devra également proposer une vision à long terme, là où beaucoup de concepteurs du passé se sont contentés de copier ce qui existait ailleurs.

Il devra également tenir compte de paramètres connus, comme la recherche toujours plus poussée de plaisir dans l’acte même du shopping, l’intelligence accrue du consommateur (car il a accès à plus d’informations sur les produits), la demande de proximité et les changements démographiques (les seniors sont plus nombreux).

Autant de défis qui seront très difficiles à remplir en Belgique, un pays restreint, divisé en deux et où les tracasseries administratives et juridiques semblent toujours plus lourdes qu’ailleurs.

Sur la ligne de départ des projets encore dans les cartons dans le ciel bruxellois, Uplace semble avoir une longueur d’avance sur Neo et Just Under the Sky (le permis a été délivré) mais la quantité de recours auxquels il doit faire face laisse craindre le pire. Quoi qu’il en soit, on peut se demander si le projet remplit les critères les plus élémentaires puisqu’il prévoit un méga-centre aux abords du ring à Machelen, un endroit loin de la ville où il n’y a ni train, ni transports en commun…

Une chose semble sûre : de tous ces projets, un seul verra le jour. Lequel ? Les paris sont ouverts.

basilix shopping center

Blotti à l’angle de l’avenue Charles-Quint et de la chaussée de Gand à Berchem-Sainte-Agathe, le Basilix Shopping Center existe depuis 1984. Il est la propriété d’un certificat foncier (Immo Basilix) géré par la KBC. La gestion du centre commercial est confiée à Shopping Center Management Services.

Il s’étale sur 18.000 m2 et enregistre une fréquentation de 3,7 millions de visiteurs par an. Situé sur un site qui comprend également des grosses enseignes comme Carrefour et Auto 5, le Basilix comprend en son sein plusieurs locomotives telles que Mediamarkt, Delhaize et Brico. Au niveau de la location des espaces, il affiche complet. Sa clientèle est fidèle et a un revenu « plus que confortable ». Le Basilix attire environ 30 % de visiteurs des entités voisines du Brabant flamand (Asse et Zellik).

westland shopping center

Construit en 1972, le Westland s’étale sur 35.000 m2 et se situe à deux pas de la sortie « Neerpede » sur le ring, à Anderlecht. Au rayon des propriétaires, ils ne sont plus que deux aujourd’hui : Redevco et AG Real Estate, ce dernier ayant racheté les droits immobiliers à un certificat il y a deux mois. « Le Westland, c’est un peu le Woluwe Shopping Center d’il y a sept ans, estime Kasper Deforche, responsable du retail chez AG Real Estate. On vient tout juste de récupérer le bébé et il nous faut avant tout reprendre les choses en mains. Mais on doit réfléchir à une extension, c’est évident. » Aujourd’hui, si une grosse enseigne veut s’installer au Westland, il n’y a pas la place suffisante. On notera qu’une extension est parfaitement envisageable puisque l’excellent foncier du Westland offre de nombreuses possibilités. Le centre accueille quelque 7,5 millions de visiteurs par an.

woluwE shopping center

Le Woluwe Shopping Center fut édifié en 1968. Il s’étend sur 45.000 m2 à l’est de Bruxelles et affiche une fréquentation annuelle de 7,5 millions de visiteurs.

Il a déjà subi deux extensions au cours de son existence, la première en 1975 et l’autre 14 ans plus tard, en 1989.

Une autre demande d’extension a été introduite au mois de février de cette année et concerne quelque 12.000 m2 supplémentaires.

Les propriétaires sont AG Real Estate ainsi que deux certificats immobiliers.

Le centre se caractérise par la qualité de son mix commercial. Il jouit par ailleurs d’une excellente accessibilité grâce au métro (station Roodebeek). Une chose est sûre : le projet d’extension en cours sera le dernier car il ne sera plus possible de s’agrandir par la suite.

city2

City2 voit le jour en 1978 au bord d’une rue Neuve devenue piétonnière trois ans plus tôt. En 1999, le centre commercial entame une rénovation complète avec l’ajout d’un étage supplémentaire entièrement dédié à la Fnac. A l’époque, certains crient au fou mais force est de constater que la célèbre enseigne française attire toujours énormément de monde à City2 (de même que les 50.000 piétons qui arpentent quotidiennement la rue Neuve). Bien que situé à l’extérieur, l’Inno fonctionne également comme une locomotive. Conséquence : City2 jouit annuellement de quelque 12 millions de visiteurs ! Propriété d’AG Real Estate, le complexe fonctionne à merveille mais on réfléchit à la prochaine phase de rénovation pour garder intacte l’attractivité du centre. En termes d’extension, on voit mal comment elle pourrait être réalisée vu le manque de place…

Close : « Mon rêve ? Un piétonnier entre De Brouckère et la Bourse »

Pour beaucoup d’observateurs, l’arrivée de nouveaux centres commerciaux à la périphérie de la Région bruxelloise constitue un danger pour les commerces du centre-ville. Pourtant, Atrium, l’agence de développement du commerce bruxellois, et l’échevin du tourisme de la Ville de Bruxelles, Philippe Close (PS), se sentent bien armés pour répondre à ce défi.

La rue Neuve, en plein cœur de Bruxelles, reste incontournable. A elle seule, elle attire plus de 50.000 visiteurs par jour. Selon le comptage du flux piéton d’Atrium, sa fréquentation a même augmenté de 14,5 % en 2011 par rapport à 2010. Idem pour les rues proches. Les rues de l’Ecuyer, de la Montagne, Marché aux Herbes et surtout celle des Fripiers connaissent une augmentation de leur fréquentation de plus de 20 %.

« La rue Neuve est aujourd’hui saturée, explique Pierre-Yves Bolus, directeur d’Atrium. Les cellules vides n’existent pas et les listes d’attente sont importantes d’où une répercussion sur les rues avoisinantes. Lorsque Superdry s’installe à 10 m de la Grand-Place, c’est un signal. L’enseigne veut clairement capter une clientèle touristique et celle-ci n’ira pas faire ses courses à Neo. »

Atrium se montre donc confiant mais l’agence précise que les commerçants du centre doivent proposer des nouveautés, apporter une réelle plus-value. Les quartiers qui ne sont pas spécialisés risquent plus de souffrir de la concurrence des centres commerciaux.

En développant ses pôles commerciaux de Neo et de Just Under the Sky, la Ville de Bruxelles n’a évidemment pas l’intention de faire mourir ses échoppes du centre. Pour cela, elle mise sur une stratégie urbaine dynamique. Elle avait commandé une étude afin de savoir si la rue Neuve devait être modifiée en profondeur. « Le bureau d’études a révélé que seuls de petits changements étaient nécessaires, explique Philippe Close. Nous devons surtout nous concentrer sur les interconnexions avec les places De Brouckère, de la Monnaie ou des Martyrs ainsi qu’avec Rogier. Nous devons aménager une véritable promenade patrimoniale afin que les gens passent d’un quartier à l’autre. »

La Ville de Bruxelles a déjà refait le piétonnier allant de la place de la Monnaie à la Bourse, créant ainsi un espace agréable pour le chaland. Elle souhaiterait également revoir l’aménagement des boulevards du centre et surtout du tronçon d’Anspach allant de De Brouckère à la Bourse. « Mon rêve est de créer un piétonnier, s’enthousiasme l’échevin du tourisme. Nous devons faire évoluer les mentalités, créer des jonctions avec la gare du Midi et la Porte de Namur. Il ne doit plus y avoir de barrière physique qui semble infranchissable pour un piéton. En réaménageant l’espace public avec des œuvres d’art pour le rendre plus convivial, nous insufflerons une nouvelle dynamique. »

Et pendant ce temps, Casablanca est passée à l’heure de Dubaï…

Lorsqu’on pense « shopping malls », la destination de prédilection aujourd’hui est Dubaï. Et pourtant, à trois heures d’avion de Bruxelles, un impressionnant centre commercial vient d’ouvrir ses portes à Casablanca : le Morocco Mall.

A la base de ce méga-projet qui a nécessité un budget évalué à quelque 200 millions d’euros, on retrouve deux promoteurs, qui détiennent chacun 50 % des parts : le groupe Aksal, leader dans le domaine du retail et de la distribution au Maroc, et le groupe saoudien Al Jedaie.

Le Morocco Mall est le plus grand centre commercial d’Afrique. S’il peut paraître surprenant, le choix de Casa s’explique par sa population croissante (6 millions d’habitants, périphérie comprise) qui en fait la ville la plus peuplée du continent. C’est également la capitale économique du Maroc et une destination où le tourisme d’affaires carbure à plein régime (20 % de tourisme « classique » seulement).

De plus, le Mall jouit d’une situation exceptionnelle. S’il n’est pas construit sur l’océan Atlantique comme la Grande Mosquée Hassan II que l’on peut apercevoir au loin, il se prélasse néanmoins sur l’une des plages de la Corniche qui fait la fierté des Casablancais, dans la continuité du boulevard El Massira, l’artère commerçante de la ville.

Une fois les portes franchies, l’impression est la même que celle que l’on ressent à Dubaï mais en (légèrement) plus petit : dix hectares tout de même avec 250.000 m2 de surfaces construites (70.000 de surfaces commerciales). Les plus grandes marques (Fendi, Gucci…) côtoient les enseignes de « mass-market » courtisées par les adolescents (et les plus âgés) comme American Eagle Outfitters ou Banana Republic. Une Fnac s’y est installée et les galeries Lafayette (avec une reproduction miniature de la tour Eiffel à l’entrée…) y occupent un vaste espace où il flotte un petit air de Paris, odeur des croissants au beurre en moins.

Au total, on n’y recense pas moins de 350 magasins (plus de 600 marques). Il y a même – Maroc oblige – un souk, mais il est présenté dans une version autrement plus luxe, et nettement moins authentique, que celui que l’on trouve au cœur de la ville. « Le Mall comporte également un grand espace de loisirs, explique fièrement Lamiaa Adlaoui, la directrice des relations publiques d’Aksal. Il y a un cinéma Imax en 3D et Adventureland, un parc d’attractions couvert où l’on trouve entre autres une patinoire. Le Morocco Mall est bien plus qu’un centre commercial. C’est un lieu de vie. »

Autre point d’attraction : l’Aquadream, vaste aquarium de forme cylindrique traversé en son centre par un ascenseur destiné au public, et l’imposante fontaine qui trône dans les jardins du Mall, dont on dit qu’elle est la troisième plus grande au monde.

Inauguré en grande pompe en décembre 2011, le Morocco Mall a été sacré « Meilleur centre commercial du monde » au dernier Mipim, le rendez-vous annuel de l’immobilier international à Cannes. Il a déjà accueilli plus de 8 millions de visiteurs et tourne avec une fréquentation quotidienne de 58.000 visiteurs.

Le Maroc n’a pas attendu son centre commercial pour entreprendre sa marche vers la modernité. Mais avec lui, le voyage sera encore un peu plus rapide.

Si tu vas à Casa… Pour les hommes d’affaires (et les autres touristes) de passage à Casablanca, voici

Si tu vas à Casa…

Pour les hommes d’affaires (et les autres touristes) de passage à Casablanca, voici quelques autres bonnes adresses.

Pour manger

Le Kenzi Tower Hôtel, situé dans le Twin Center, boulevard Zerktouni. Le resto se trouve au 27e étage. Au 28e, il y a le piano-bar. La vue sur la Grande Mosquée Hassan II est époustouflante et la cuisine (française gastronomique) au top (05.22.97.80.00).

L’Ostréa, situé à l’entrée du port de pêche, endroit à voir. Huîtres, poissons et crustacés vous tendent les nageoires (05.22.44.13.90).

D’autres restos peuvent être trouvés sur www.bestrestaurantsmaroc.com

Pour se loger

Hôtel Riad Salam, sur le boulevard de la Corniche, à la plage. Pas le grand luxe mais confortable et, surtout, idéalement situé pour ceux qui font un jogging matinal (les Casablancais en sont friands).

Pour visiter

La Grande Mosquée Hassan II. Un édifice majestueux dont 2 hectares sont construits sur l’eau, et 7 sur la terre ferme. Sa construction a nécessité sept ans de travail nuit et jour (1986-1993). A ne manquer sous aucun prétexte !

Pour… ne rien faire

Tahiti Beach Club, la plage élitiste de Casa. Joli décor et prix démocratiques.