Les loyers changent, les lois aussi !

VAN SOMEREN,PHILIPPE

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Jeudi 10 janvier 2008

Retour à vos contrats de bail : que vous soyez propriétaires ou locataires, il est temps de vérifier s’ils sont conformes aux lois actuelles. En prime : rappel de la grille de calcul.

En 2007, le législateur a modifié certaines règles qui portent sur les baux de résidence principale (1). Voici les principaux changements.

1. Mieux détailler les conditions de mise en location. Dorénavant, toute mise en location d’un bien affecté à l’habitation au sens large implique, dans toute communication publique ou officielle, que figure notamment le montant du loyer demandé et des charges communes. En cas de non-respect de cette nouvelle disposition, une amende administrative est prévue (entre 50 et 200 euros). Les communes pourront constater, poursuivre et sanctionner les manquements. La commune compétente est celle où le bien loué est situé.

2. L’obligation d’établir un état des lieux. Bailleur et locataire doivent impérativement dresser un état des lieux détaillé, contradictoire, et à frais communs. Cet état des lieux est dressé, soit au cours de la période où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation. Il demeure annexé au contrat de bail écrit et est obligatoirement soumis à l’enregistrement, tout comme le bail.

3. Annexe obligatoire qui porte sur les conditions minimales d’habitabilité. Le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité, telles que définies par l’arrêté royal du 8 juillet 1997. Cette condition n’est pas nouvelle. Elle s’apprécie par référence à l’état du bien loué au moment de l’entrée en jouissance du preneur. Ce qui est nouveau, c’est l’obligation d’annexer au bail une copie de cet arrêté. Le but recherché est de mieux informer le locataire de ses droits en la matière. On ne peut déroger à ces règles.

4. Annexe obligatoire qui détaille les droits du locataire. A chaque contrat de bail doit être joint une annexe dont le contenu a été fixé par arrêté royal, pour les trois Régions. Le but est d’informer au mieux le locataire. Il ne peut être dérogé à ces règles. Chacune contient une explication de nombreuses dispositions légales, comme celles relatives au bail écrit, à son enregistrement et à la gratuité de celui-ci, à sa durée, aux possibilités de révision du loyer, à l’indexation, aux charges, aux règles établies en matière de réparations locatives, aux possibilités de mettre fin au bail, aux dispositions liées au changement de propriétaire ou aux possibilités pour les parties de pouvoir être assistées en cas de litige.

5. L’imputation des réparations au bailleur exclusivement. Dans les nouveaux baux, il n’est plus autorisé de mettre à charge du preneur les réparations qui doivent en principe être effectuées par le bailleur. Ces dernières doivent encore être définies par arrêté royal.

6. Le bailleur doit enregistrer le bail. Depuis le premier janvier 2007, le bailleur est tenu de faire enregistrer le bail d’un immeuble affecté exclusivement au logement d’une famille ou d’une personne seule. S’il ne le fait pas, il risque une amende. Auparavant, cette obligation incombait indifféremment au bailleur et au locataire. En pratique, cette formalité était presque toujours imputée au locataire par une clause dans le bail, même si cette clause n’était pas opposable au fisc.

La formalité est gratuite. Même les droits de timbre ont été supprimés.

7. Deux mois pour enregistrer. Depuis le premier juillet 2007, les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail d’immeubles ou de parties d’immeubles affectés exclusivement au logement d’une famille, ou d’une personne seule devront être enregistrés dans un délai maximal de deux mois et non plus de 4 mois.

8. Sanction en cas de non-enregistrement d’un bail de neuf ans. Après la période de deux mois, si le bail n’a pas été enregistré, le locataire peut quitter les lieux loués sans préavis ni indemnités.

9. L’obligation d’un écrit. Depuis le 15 juin 2007, tout bail qui porte sur la résidence principale du preneur doit être établi par écrit et contenir des mentions minimales, comme l’identité des parties, la date de prise de cours, la désignation précise des lieux loués ou le montant du loyer.

Le bail doit également être signé par les parties et être établi en autant d’exemplaires qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct. En outre, chaque original du contrat doit contenir la mention du nombre d’originaux. A défaut, le bail sera considéré comme oral.

Si une partie refuse de transformer un bail oral existant en un écrit, l’autre partie peut le mettre en demeure par voie recommandée ou d’huissier. Si, dans les 8 jours, la première partie ne s’est toujours pas exécutée, cette dernière pourra se retrouver devant le juge, dont le jugement vaudra bail écrit. En outre, le juge pourrait condamner la partie en défaut à verser des indemnités à l’autre partie.

10. Les kots aussi. L’obligation de l’écrit s’étend également à la chambre destinée au logement d’un ou plusieurs étudiants. L’étudiant se trouve ainsi mieux protégé.

(1) loi-programme du 27 décembre 2006, moniteur du 28 décembre 2006 ; loi du 25 avril 2007, moniteur du 8 mai 2007, arrêté royal du 4 mai 2007, moniteur du 18 mai 2007 ; loi du 26 avril 2007, moniteur du 5 juin 2007.

Comment indexer le loyer

Avant 1991, l’indexation ne s’appliquait que si les parties (bailleur et locataire) l’avaient prévue. C’est encore le cas pour les baux conclus à durée déterminée avant le 28 février 1991. Tous les autres baux conclus après cette date et qui portent sur la résidence principale du locataire peuvent connaître une indexation, même si le bail ne le stipule pas, mais sans que cette règle ne soit impérative. Les parties peuvent en conséquence exclure toute indexation par une mention dans le bail.

Toutefois, pour tous les contrats conclus ou renouvelés depuis le 31 mai 1997, il ne pourra y avoir indexation que si le bail est écrit. Cette règle ne s’applique pas aux contrats verbaux conclus avant le 28 février 1991. À signaler : depuis le 15 juin 1997, tout bail doit faire l’objet d’un écrit.

Indexer un loyer ne constitue pas une opération aussi compliquée qu’elle en a l’air. Il y a en fait une formule toute simple à appliquer :

Loyer de base (a) X nouvel indice santé (b)/ indice de base (c)

Le loyer de base. C’est celui qui a été fixé par les parties ou, s’il y a eu litige à ce sujet entre parties, par la décision de justice qui en est résulté. Attention ! Pas question d’ajouter toute charge ou frais que le locataire doit supporter lorsqu’on calcule le loyer de base.

Si le bail est entré en vigueur avant le premier janvier 1984, le loyer de base sera celui qui a servi de référence au calcul du loyer durant toute l’année 1990. Si ce loyer a été contesté, le loyer de base sera alors celui qui a été payé en dernier lieu au cours de l’année 1983. Si une décision de justice a été rendue sur la base d’une action introduite avant le 28 février 1991, le loyer fixé par le juge constituera également le loyer de base de notre formule.

Le nouvel indice. C’est celui du mois qui précède celui de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. Pour les indexations postérieures au premier février 1994, c’est l’indice-santé qui s’applique.

L’indice de base. Aussi appelé indice de départ, il est celui du mois qui précède la date de conclusion du contrat. Jusqu’au 31 janvier 1994, il s’agit de l’indice des prix à la consommation. Au-delà de cette date, c’est l’indice-santé qui s’applique, ainsi appelé parce qu’il exclut de son mode de calcul le tabac, l’alcool ou même l’essence. Cet indice est le seul applicable pour l’indexation des loyers.

Le ministère des Affaires Économiques publie chaque mois l’indice des prix à la consommation et il paraît au Moniteur Belge (voir notre tableau des indices et taux dans l’Immo). Si le bail stipule une indexation supérieure à celle obtenue par l’application de cette formule, elle pourra être diminuée à due concurrence. Par contre, une indexation moindre est autorisée.

Pour calculer gratuitement en ligne l’indexation, on consultera par exemple le site du SNP à l’adresse suivante : www.snp-aes.be (rubrique : calcul de l’indexation) ou le site du SPF Economie (http://statbel.fgov.be/indicators/rent_fr.asp).

Réparations, entretien et travaux locatifs : qui paie quoi ?

Dans le cadre d’un contrat de bail, la question se pose souvent de déterminer qui, du bailleur ou du locataire, doit supporter le coût de certains frais.

La loi fixe comme règle de base que le bailleur doit entretenir l’immeuble « en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué. Il est tenu à toutes les réparations nécessaires, à l’exception de celles qui sont considérées comme faisant partie de l’entretien normal qui incombe au preneur » (articles 1719 et 1720 du code civil).

Alors, comment définir cette notion d’entretien normal ? Avant l’arrivée du locataire, la question ne se pose pas. En effet, sauf accord dérogatoire entre parties, le bailleur est tenu à l’ensemble des travaux, minimes ou importants (exemple : renouveler le papier peint défraîchi, repeindre, etc.).

Le principe est simple : le bailleur doit entretenir le bien loué en état de service à l’usage pour lequel il a été loué. Cette obligation est constante et englobe autant la charge des grosses réparations que celle de gros entretien. En fait, sera imputée à sa charge exclusive toute réparation qui s’avère nécessaire pour éviter de troubler l’occupation du locataire.

Ce que doit réparer le locataire

Lorsque le locataire est dans les lieux, un article du Code civil (article 1754) apporte une réponse partielle : « Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux et, entre autres, les réparations à faire : aux âtres, contrecœurs, chambranles et tablettes des cheminées ; au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation, à la hauteur d’un mètre ; aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés ; aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle, ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ; aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures. »

Les réparations à charge du locataire, dites « locatives » ou de « menu entretien », sont celles citées par l’article 1754 et, à défaut, celles qui résultent des dégradations ou pertes qui se manifestent pendant l’occupation. Si ces dernières sont issues de l’usage normal de l’immeuble loué, leur réparation est à charge du locataire, même s’il n’y a aucune faute ou négligence de sa part.

Lui incombent donc la réparation de plomberie (robinets), des appareils ménagers incorporés, baignoires, bidets, lavabos ou éviers, boiseries, portes, boilers, chasses d’eau, chauffe-eau, peintures intérieures, parquets, volets, etc. Sans oublier, s’il s’agit de maisons louées : le ramonage des cheminées, le balayage des trottoirs après chute de neige, l’entretien du jardin…

Sauf vétusté et force majeure

Le locataire ne sera pas tenu au paiement de réparations qui sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure. En l’absence de définition légale de ces deux notions, on se référera au bon sens. C’est lui qui rendra évident que des charges contractées à l’initiative et dans l’intérêt exclusif du locataire lui seront toujours imputables. C’est aussi lui qui permettra d’affirmer que la réparation sera toujours à charge du propriétaire pour les parties d’immeubles extérieures à l’habitation louée (façade, balcons, terrasses, etc.) ou les parties collectives (antenne, ascenseur non privé, etc.).

Une présomption

de responsabilité du locataire

Le locataire se doit d’avertir dans les meilleurs délais le propriétaire de la survenance de toute situation qui pourrait engendrer un préjudice ou, s’il est déjà présent, l’aggraver. Occupant des lieux, il pèse sur lui une véritable présomption de responsabilité. Ce sera au locataire à démontrer qu’il n’a pas commis de faute et non au propriétaire de prouver la faute.

Or, en l’absence d’état des lieux, le locataire sortant est présumé avoir rendu les lieux dans l’état où il les a reçus, ce qui peut évidemment poser le problème de la preuve.

la loi nouvelle sur la garantie locative

La garantie locative était fort peu réglementée et beaucoup d’excès avaient été constatés. Le législateur a voulu mieux protéger le locataire (1), mais les nouvelles règles sont déjà controversées.

Dorénavant, les garanties offertes par le preneur peuvent prendre différentes formes.

Voici les trois formes évoquées par la loi :

– un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d’une institution financière ;

– une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie ;

– une garantie bancaire résultant d’un contrat type entre un CPAS et une institution financière.

Dans ces trois cas, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à 2 ou 3 mois de loyer, selon la forme de la garantie locative. Explications.

1Le compte individualisé. La garantie locative ne peut excéder un montant équivalent à 2 mois de loyer. Les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur et le bailleur acquiert privilège sur l’actif du compte pour toute créance résultant de l’inexécution totale ou partielle des obligations du preneur.

2La garantie bancaire. Le preneur s’engage à reconstituer totalement cette garantie par mensualités constantes pendant la durée du contrat, avec un maximum de trois ans, celle-ci sera d’un montant équivalent à trois mois de loyer maximum. L’institution financière devra être celle auprès de laquelle le preneur dispose, le cas échéant, du compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus professionnels ou de remplacement. Si le preneur met fin à ceux-ci, l’institution sera en droit de réclamer la reconstitution intégrale et immédiate de la garantie. Une institution financière ne peut pas refuser cette garantie pour des raisons liées à l’état de solvabilité du locataire. Le preneur ne devra aucun intérêt débiteur à l’institution financière, qui lui accordera des intérêts dès le jour de la constitution totale de la garantie. L’institution financière dispose des privilèges de droit commun vis-à-vis du preneur en cas de non-exécution de son obligation de constituer progressivement la garantie.

3La garantie de 3 mois de loyers. Lorsque cette garantie résulte d’un contrat type entre un CPAS et une institution financière, c’est le CPAS qui effectue la demande auprès de l’institution financière qui l’accorde au profit du bailleur. Les intérêts de la garantie locative sont capitalisés au profit du preneur. Lorsque le bailleur est en possession de la garantie et s’abstient de la placer, il est tenu de payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier.

Enfin, la loi prévoit « qu’il ne peut être disposé du compte bancaire, tant en principal qu’en intérêts, ni de la garantie bancaire ni du compte sur lequel la reconstitution de la garantie s’est effectuée, qu’au profit de l’une ou l’autre des parties, moyennant production soit d’un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du contrat de bail, soit d’une copie d’une décision judiciaire ».

(1) article 103 de la loi du 25 avril 2007 (dispositions diverses (IV), moniteur du 8 mai 2007.

Une garantie déjà controversée

Des banques ont déjà déposé un recours auprès de la Cour d’arbitrage, tout comme le Syndicat national des propriétaires et copropriétaires qui, dans un communiqué de presse du 27 novembre 2007, « doute du bien-fondé de rendre obligatoire pour les banques le fait de concéder une garantie aux locataires, sans aucune possibilité pour elles de se couvrir contre le risque d’insolvabilité de ces derniers ».

Le SNP estime également « qu’il est injuste et disproportionné de réduire à 2 mois la garantie locative lorsque le locataire la constitue en une fois : 3 mois de loyer sont un strict minimum compte tenu des délais de procédure ».

Cette question des délais de procédure n’est pas neuve. Lorsqu’un locataire ne paie plus ses loyers depuis plusieurs mois, dégrade les lieux, provoque de graves troubles de voisinage ou refuse tout simplement de quitter les lieux occupés sans titre ni droit, le bailleur peut demander au juge de paix du canton son expulsion. La procédure est réglée par la loi du 30 novembre 1998 entrée en vigueur le premier janvier 1999. Elle prévoit que, pendant un mois à dater de la signification du jugement d’expulsion, cette dernière ne pourra pas avoir lieu (sauf dans 3 cas que nous n’évoquerons pas) (article 1344 quater dans le Code judiciaire).

Or, un bailleur ne peut assigner un locataire sans conciliation préalable. En effet, « … les demandes principales concernant l’adaptation du loyer, le recouvrement des arriérés de loyers ou l’expulsion doivent obligatoirement être soumises au préalable au juge » (article 1344 septies du Code judiciaire).

Rien que le cumul de ces deux délais nous amène déjà à dépasser deux mois, l’équivalent du délai de la garantie. Et même si, pour gagner du temps, certains juges de paix autorisent l’enrôlement de la procédure en conciliation et sur le fond à la même audience, aucune règle légale ne l’impose.

En pratique, face à un locataire mauvais payeur ou insolvable, il est évident que, équivalente à deux ou même trois mois de loyer, la garantie locative actuellement imposée est insuffisante.

En conclusion, si le droit qui porte sur la garantie locative est maintenu en l’état, certains bailleurs, déjà confrontés à de nouvelles obligations (installation électrique, certificat énergétique, baux plus lourds, etc.) réclameront probablement d’autres garanties, ce qui ne fera qu’agrandir le fossé entre nantis et moins nantis, tout le contraire du but visé par le législateur.

délais et conditions pour Résilier un bail

Locataire et bailleur peuvent résilier un bail de résidence principale de 9 ans, mais les délais et conditions sont différents.

Un bail qui porte sur la résidence principale est normalement conclu pour neuf années sauf s’il est expressément conclu pour une durée supérieure, pour 3 ans ou pour moins de 3 ans. A contrario, tout bail oral ou écrit sans précision de durée ou conclu pour une durée comprise entre 3 et 9 ans sera considéré conclu pour une période de 9 années. C’est à ce type de bail que nous nous intéresserons dans le cadre de la résiliation anticipée.

Le locataire donne congé. Titulaire d’un bail de neuf années, le preneur (locataire) peut y mettre fin à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Cette règle est incontournable. Ce congé ne doit pas être motivé. Même si ce congé est donné par le preneur à l’échéance normale du bail, les mêmes règles sont d’application. L’idée qu’une indemnité est toujours due par le preneur est largement répandue, mais fausse. Aucune indemnité n’est due après le premier triennat.

Au sein même de ce triennat, une indemnité équivalente à trois, deux ou un mois de loyer sera due selon que le bail se termine dans le courant de la première, deuxième ou troisième année.

Après une période de deux mois, si le bail n’a pas été enregistré par le propriétaire, le locataire peut quitter les lieux loués sans préavis ni indemnités. Il s’agit d’une nouvelle sanction légale à l’encontre du propriétaire.

Le propriétaire donne congé. Dans le cadre d’un bail de neuf années, le propriétaire peut mettre fin au bail, mais dans le respect de certaines conditions.

a) occupation personnelle.

A tout moment, le bailleur peut mettre fin au bail, mais il devra notifier un congé de six mois, qui précise clairement le motif du congé et l’identité de la personne appelée à occuper de manière effective et personnelle les lieux loués. A défaut de motivation, le congé est nul et devra être refait. Cette personne peut être le bailleur lui-même mais peut également, par exemple, être l’enfant du bailleur, son petit-enfant, son conjoint, son père, sa mère, son frère ou sa sœur, sa nièce, son neveu ou même son oncle ou sa tante.

Signalons que, pour tout bail signé ou renouvelé depuis le 31 mai 1997, les membres de la famille du bailleur au troisième degré ne pourront plus bénéficier de cette disposition pendant les trois premières années du bail. Le locataire peut demander la preuve du lien de parenté. Dans cette hypothèse, le bailleur devra lui répondre dans un délai de deux mois, sous peine de risquer la nullité de son congé.

Tout ce qui précède ne s’impose pas automatiquement aux parties (locataire et bailleur). Elles peuvent en décider autrement. Par exemple, elles peuvent convenir de n’autoriser le congé qu’à l’expiration de chaque triennat plutôt qu’à n’importe quel moment. Mais un bailleur indélicat pourrait être tenté d’utiliser ce motif de renon pour « mettre dehors » le locataire, sans intention d’occuper personnellement les lieux. C’est pourquoi, la loi prévoit que l’occupation doit avoir lieu dans l’année qui suit l’expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le locataire. Ces lieux doivent rester occupés de façon effective et continue pendant au moins deux années.

La sanction du non-respect de ces dernières règles n’est pas anodine : le locataire pourra recevoir du bailleur une indemnité équivalente à 18 mois de loyer, sauf si le bailleur justifie de circonstances exceptionnelles (notamment indépendantes de sa volonté et imprévisibles).

b) travaux.

Le bailleur peut également mettre fin au bail en donnant un congé de six mois à l’avance, s’il compte effectuer des travaux (reconstruction, transformation, rénovation), mais il ne pourra le faire qu’à l’expiration du premier et du deuxième triennat. Ces travaux devront respecter la destination des lieux telle qu’elle résulte des dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme. Ils devront évidemment affecter le corps du logement occupé par le locataire et, enfin, coûter plus que l’équivalent de trois ans de loyer. Le congé devra préciser le motif et devra être accompagné, soit d’un permis de bâtir s’il est requis, soit d’une description des travaux avec une estimation détaillée de leur coût, soit d’un contrat d’entreprise. Un congé qui ne respecterait pas ces conditions est nul et le bailleur devra en adresser un nouveau, aux conditions énoncées supra.

Les travaux doivent être commencés dans les 6 mois et terminés dans les 24 mois. Ici encore, le locataire dispose d’un certain droit de regard. Il peut, sans frais lui imputables, demander au bailleur de lui communiquer les documents (factures, photos, devis, etc.) qui prouvent le respect des conditions. Ici encore, le locataire a droit à une indemnité équivalente à 18 mois de loyer s’il s’avère que le bailleur n’a pas réalisé les travaux dans les conditions et délais prévus, sauf s’il justifie de circonstances exceptionnelles. Enfin, toutes ces dispositions ne sont pas impératives. Par conséquent, les parties peuvent y déroger.

c) sans motif.

Un bailleur peut également mettre fin au bail sans motif. Dans ce cas, il ne pourra le faire qu’à l’expiration du premier et du deuxième triennat, et moyennant une indemnité. Il devra verser au locataire une indemnité équivalente à neuf ou six mois de loyer, selon que le contrat prend respectivement fin à l’expiration du premier ou du deuxième triennat. Une fois de plus, les parties peuvent en décider autrement et convenir d’exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée.

Si un bailleur met fin au bail de ces trois manières, le locataire peut à son tour notifier un congé d’un mois sans devoir payer d’indemnité, même si le congé intervient durant les trois premières années de son contrat. Cette disposition s’applique aux congés notifiés par le bailleur à partir du 31 mai 1997.

Où peut-on s’informer ?

Ces matières sont trop complexes pour envisager dans ces lignes toutes les hypothèses. Si l’on souhaite plus de renseignements (baux de courte durée, prorogation pour circonstances exceptionnelles, procédures judiciaires, etc.), on consultera la brochure éditée par le ministère de la Justice (La loi sur les loyers, 9e édition, août 2007), en ligne sur le site www.juridat.be (« S.P.F Justice », cliquer sur « La loi sur les loyers »).

Quelques adresses utiles

Quelques adresses utiles

(avec astérisque, celles qui offrent gratuitement ou pour peu d’argent, des modèles de baux)

Service public fédéral finances. Le « contact center SPF Finances » est joignable au 0257-257 57 (tarif normal) chaque jour ouvrable entre 8h et 17h. pour toute question sur l’enregistrement des baux (http://fiscus.fgov.be/interfisc/fr/site/contact.htm).

Service public fédéral Justice. Service de communication et documentation

115, Bd de Waterloo, 1000 Bruxelles www.just.fgov.be (cliquer sur « loi sur les loyers »).

Syndicat des Locataires (*). Square Albert 1er, 32, 1070 Bruxelles. Tel : 02-522.98.69. Fax : 02-524.18.16. E-mail : syndicatdeslocataires@gmail.com

Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (*). Rue du Lombard, 76

1000 Bruxelles. Tel : 02-512.62.87. www.snp-aes.be

Fédération royale du Notariat Belge. Rue de la Montagne, 30-34, 1000 Bruxelles. Tel : 02-505.08.11. Fax : 02-505.08.59. www.notaire.be

Institut Professionnel des Agents Immobiliers (I.P.I). Rue du Luxembourg, 16 B, 1000 Bruxelles. Tel : 02-505.38.50. Fax : 02-503.42.23. www.ipi.be

Test Achats (*). Rue de Hollande, 13, 1060 Bruxelles. Tél 02-542.35.55. www.test-achats.be

Propriétés Immobilières s.a (P.I.M.) (*). Avenue Jacques Pastur 15, 1180 Bruxelles. Tel. : 02-343.59.59. www.pim.be.