LOYERS:LA NOUVELLE LOI,SUITE ET FIN DISPOSITIONS NOUVELLES DU CODE CIVIL RELATIVES A LA RESIDENCE PRINCIPALE DU LOCATAIRE

n.c.

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Vendredi 1er mars 1991

LOYERS: LA NOUVELLE LOI

Le second volet de notre dossier rédigé avec la complicité de Monsieur Bon Logis.

Dans nos éditions de jeudi, nous avons développé les thèmes suivants:

- les modifications apportées au Code civil et à d'autres dispositions légales;

- les formules d'indexation des loyers liés à l'indice des prix à la consommation;

- les tableaux des indices des prix à la consommation.

Aujourd'hui, nous poursuivons avec:

- les dispositions nouvelles du Code civil relatives à la résidence principale du locataire;

- le développement de quelques points importants du Code civil relatifs aux baux à loyer.

Mais, sans doute, n'est-il pas inutile de renouveler notre mise en garde à savoir que la mise à jour des textes légaux constitue une «brique» difficile à digérer et qu'il nous est impossible d'être exhaustif.

Il n'est pas inutile non plus de reproduire ici ce que nous avons écrit vingt-quatre heures plus tôt et qui évoque les dispositions transitoires et finales de la nouvelle loi.

Rappelons donc que les nouvelles dispositions ne s'appliqueront aux baux à durée déterminée, en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi, qu'à dater de leur renouvellement ou de leur reconduction après cette date.

Il en résulte évidemment que ces baux prendront effectivement fin soit à leur échéance contractuelle, soit à l'échéance du congé qui sera notifié conformément à leurs dispositions contractuelles. Mais il en résulte aussi que leur loyer restera inchangé jusqu'à leur échéance s'ils ne contiennent pas de clause d'indexation.

Ces nouvelles dispositions seront par contre d'application - exception faite de celles qui ont trait au précompte immobilier et à la garantie locative, mais y compris celle qui a trait à l'adaptation de plein droit du loyer - à la date même de l'entrée en vigueur de la loi, à tous les baux écrits à durée indéterminée, ainsi qu'aux baux verbaux, conclus avant cette date et toujours en cours.

Qui plus est, et exclusivement, pour ce qui concerne ces deux dernières catégories de baux, les préavis, dont les effets ont été suspendus par les dispositions de la loi du 22 décembre 1989, «seront réputés non avenus». À moins que le congé ait été notifié pour un des motifs déjà évoqués (occupation personnelle ou travaux), ou que le locataire ait volontairement renoncé au bénéfice de la prorogation qui lui a été accordée de plein droit par cette loi.

Toujours pour ces baux, enfin - à défaut d'avoir date certaine -, ils seront réputés avoir pris cours le premier jour du mois de l'inscription du locataire au registre de la population ou au registre des étrangers à l'adresse du bien loué et, en tout cas, au plus tôt à la date du 1er janvier 1987.

En d'autres termes, un locataire entré dans un logement en 1988 et qui ne s'est inscrit au registre de la population que le 1er septembre 1990 par exemple deviendra automatiquement titulaire d'un bail de neuf ans qui aura, très légalement, pris cours ce même 1er septembre 1990 pour se terminer, tout aussi légalement, le 31 août 1999.

Toutefois, le bailleur d'un logement régi par un tel bail pourra y mettre fin - sans devoir attendre l'échéance d'un triennat - jusqu'au 29 février 1992 pour les motifs et dans les conditions que nous avons évoqués plus haut.

Le jury a tranché, il a désigné les deux lauréats de l'édition 1990 de la Journée mondiale poésie-enfance: il s'agit en l'occurence de deux lauréates, Cindy Sauvage, de Liège, et Katrien Kesotten, de Tongres. Moussia et Arthur Haulot remercient le gouverneur du Brabant, André Degroeve (qu'ils entourent), en lui offrant une des plus belles pièces reçues: le poème superbement illustré d'un petit Coréen. (Reportage photographique: Jacky GOESSENS.)

un mois avant l'échéance du bail ou l'échéance du congé. En cas de désaccord entre propriétaire et locataire, c'est le juge de paix qui sera appelé à trancher.

D'autres dispositions...

Ces dispositions du Code ne concernent pas les baux relatifs à la résidence principale.

- Article 1728 ter: frais et charges locatifs. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles. Ces frais et charges doivent être mentionnés dans un compte distinct (...).

- Article 1730 - état des lieux. Chacune des parties peut exiger qu'un état des lieux détaillé soit dressé contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé soit pendant le temps où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d'occupation lorsque la durée du bail est égale ou supérieure à un an ou au cours des quinze premiers jours d'occupation lorsque la durée du bail est inférieure à un an. A défaut d'accord entre les parties, le juge de paix, saisi par requête introduite avant l'expiration du délai de un mois ou de quinze jours selon le cas, désigne un expert pour procéder à l'état des lieux (...)

Si des modifications importantes ont été apportées aux lieux loués après que l'état des lieux a été établi, chacune des parties peut exiger qu'un avenant à l'état des lieux soit rédigé contradictoirement et à frais communs. A défaut d'accord, la procédure ci-dessus est d'application, sauf en ce qui concerne les délais (...).

Article 1731 - état des lieux (bis). S'il n'a pas été fait d'état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire qui peut être fournie par toutes voies de droit.

S'il a été fait un état des lieux détaillé entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue (...)

Article 1742 - décès d'une des parties au bail. Le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur.

Article 1743 - opposabilité aux tiers. Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins qu'il ne se soit réservé ce droit par le contrat de bail.