Pratique De l'importance d'enregistrer son bail...

VAN SOMEREN,PHILIPPE

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Jeudi 5 avril 2001

Pratique De l'importance d'enregistrer son bail... PHILIPPE VAN SOMEREN

Lorsqu'un locataire signe un bail qui portera sur sa résidence principale, il constatera que, la plupart du temps, une clause précise qu'il est tenu à faire procéder à l'enregistrement de ce document dans les 4 mois de sa signature (articles 19 4 o et 35 6 o du Code des droits d'enregistrement).

En réalité, légalement, les deux parties (bailleur et locataire) sont tenues à cette formalité mais il est d'usage de confier au locataire cette mission. Si cela est précisé dans le bail, c'est aussi pour éviter que les deux parties accomplissent de leur côté une même formalité. Le coût de celle-ci n'est pas élevé (1.400 FB), mais les avantages peuvent, pour le locataire, s'avérer très importants...

D'une part, en cas de procédure judiciaire qui évoquerait ou produirait la convention, ce dernier s'évite le désagrément de se voir obligé par un juge de l'enregistrer avec, en plus, une amende à la clé, mais surtout, par l'enregistrement, son bail acquiert date certaine. En d'autres termes, le bail devient opposable à tout tiers, en ce compris le nouvel acquéreur du bien loué (exception faite des baux écrits à durée déterminée signés avant le 28 février 1991).

En pratique, pour le locataire, la vente des lieux qu'il occupe, si elle a eu lieu après le 31 mai 1997, ne change rien à sa situation. En droit, on dit que, depuis la signature de l'acte authentique, le nouvel acquéreur est subrogé dans les droits et obligations de l'ancien. Mais si le bail n'a pas été enregistré, il en va tout autrement! Le locataire qui serait dans les lieux moins de six mois avant la vente ne dipose d'aucun droit. Le nouvel acquéreur dispose en effet de la faculté de mettre fin à son bail sans motif ni indemnité. Si plus de 6 mois se sont écoulés, la subrogation est de mise, mais avec une exception importante: le nouveau bailleur ne devra pas attendre l'expiration d'un triennat et pourra mettre fin au bail moyennant un congé de 3 mois en lieu et place de 6 mois s'il veut occuper les lieux personnellement ou effectuer des travaux importants ou moyennant indemnité.

On aura compris que procéder à l'enregistrement offre une protection qui, dans certains cas, sera décisive. Pour effectuer cette formalité, on se rendra au bureau d'enregistrement dont on dépend, muni de trois exemplaires du bail. L'Administration en conservera un. A notre sens, cette démarche, légale, est également saine et témoigne d'une gestion de «bon père de famille». Il est de petites économies qui finissent par valoir de grosses dépenses...