Taux - La faiblesse des taux rend très attractifs les tarifs des crédits hypothécaires Les emprunteurs ont le sourire

CHARLET,MARC

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Samedi 28 juin 2003

Taux - La faiblesse des taux rend très attractifs les tarifs des crédits hypothécaires

Les emprunteurs ont le sourire

Les taux ont rarement été aussi intéressants pour les emprunteurs. Encore faut-il ne se tromper ni de prêteur ni de formule. Et éviter le surdendettement.

MARC CHARLET

Les épargnants ne sont pas seuls à sentir passer la baisse du loyer de l'argent (lire en page 35). S'ils reçoivent moins en contrepartie des dépôts qu'ils font, les emprunteurs, eux, voient leurs charges s'alléger. Du moins certaines catégories d'entre eux.

C'est sur les crédits hypothécaires que les banquiers ont le plus répercuté la diminution des taux. A l'heure actuelle, en cherchant bien, il est possible de souscrire un emprunt remboursable en vingt ans assorti d'un taux fixe approchant les 5 % (Crédit Professionnel, Crédit Agricole, Assurances Fédérales, Argenta, etc.). Même du côté des grandes institutions, qui affichent des taux de base supérieurs à 6 %, on peut obtenir des réductions de 0,50 jusqu'à 1 %, pour autant que l'on présente un profil de « bon client » : domiciliation du salaire, quotité empruntée inférieure à 70 %, assurance solde restant dû souscrite dans la maison, perspectives favorables sur le plan de l'épargne, etc.

On a coutume de dire que, lorsque les taux sont bas, la formule « fixe » doit être privilégiée. Apparemment irréfutable puisque, a priori, les taux ne peuvent que remonter. Un autre paramètre doit cependant être pris en considération : l'écart entre le taux fixe et le taux révisable. Dans le cas de la variation annuelle, il varie aujourd'hui entre 1,50 et 2 %. On peut trouver des propositions « écrasées » à 3,50 % (et même 3,25 % si on rembourse en dix ans). Avec une charge aussi réduite, la mensualité équivaut pratiquement au coût d'une location, pourvu que la quotité empruntée ne dépasse pas 80 % du prix de l'immeuble acquis.

Le danger, c'est évidemment une remontée des taux. Celle-ci n'est pas à l'ordre du jour, mais nul ne peut dire où en sera dans cinq ou dix ans. Il est possible de limiter les dégâts, assure Marc Verboven (Fortis Banque). Quelques banques proposent des « formules accordéon ». Autrement dit, la charge mensuelle ne varie pas, c'est la durée du remboursement qui est adaptée. Avec un plafond. Chez Fortis, la prolongation est de maximum trois ans si l'emprunt est remboursable en quinze ans et de cinq ans si l'emprunt est remboursable en vingt ans.

Le taux arraché ne doit cependant pas occulter les éventuels surcoûts annexes. Une assurance solde restant dû et une assurance multirisques habitation souscrites à un tarif élevé peuvent très vite faire perdre le bénéfice d'une réduction de taux de 0,50 %. Ne perdons toutefois pas de vue que les contrats d'assurances sont résiliables annuellement.

La baisse des taux a moins touché les crédits à la consommation que les crédits hypothécaires. Les banquiers n'avancent guère d'explications satisfaisantes lorsqu'on leur demande de justifier l'écart entre le taux du bon de caisse à 3 ans (en dessous de 2 %) et le coût d'un prêt personnel de même durée, le plus souvent supérieur à 8 %. Une telle différence ne peut s'expliquer ni par le coût des défaillances ni par la nécessaire marge bénéficiaire.

En tout état de cause, certaines formules de financement restent à bannir. A commencer par les ouvertures de crédit. Non seulement les coûts sont prohibitifs (entre 10 et 15 %), mais surtout en raison du principe même de cette formule de prêt, qui n'oblige pas l'emprunteur à rembourser l'intégralité de la somme avancée dans un délai déterminé. C'est la voie royale vers le surendettement.

Le découvert bancaire est une forme particulière d'ouverture de crédit. Certes, le négatif doit être apuré dans les trois mois, mais le prix payé reste très élevé. Dans la quasi-totalité des banques, le taux appliqué est de 14 % si on ne dépasse pas le plafond de 1.250 euros, et de 15,40 % si on dépasse la limite autorisée. Il ne serait sans doute pas inutile que le législateur, qui a fixé ces taux maximum alors que les taux à court terme oscillaient autour de 4 %, les revoie à la baisse.

Plutôt que l'ouverture de crédit ou le découvert, la formule du prêt à tempérament doit être privilégiée par l'emprunteur. S'il ne couvre aucun achat matériel précis, il varie en général entre 9 et 10 %. Mais vous pouvez le discuter comme en matière de crédit hypothécaire. Si vous pouvez présenter un profil de bon client, votre banquier vous consentira sans doute un rabais de 1 %.

Si cet emprunt est destiné à rénover, à améliorer ou à agrandir votre habitation, et pour autant que vous produisiez devis et facture, les taux plongent le plus souvent en dessous de la barre des 7 %. Pourquoi cette largesse apparente des banquiers ? Votre prêt est destiné à conserver ou à renforcer la valeur de votre patrimoine immobilier et dès lors vous présentez un risque d'insolvabilité moins élevé. C'est sans doute le moment ou jamais de faire construire la piscine de vos rêves.

C'est toutefois en matière de financement auto que les crédits à la consommation sont les plus bas. Avec cependant des écarts très sensibles d'une banque à l'autre, comme le montre notre tableau. Comment le « pricing » est-il effectué ? Nous prenons comme base le rendement de l'« olo » de la même durée que le prêt, continue Marc Verboven. Pour un prêt remboursable en 48 mensualités, nous prenons comme référence le rendement de l'« olo » à quatre ans, nous y ajoutons le coût administratif, la couverture du risque de défaillance et la marge bénéficiaire. Comme le rendement de l'« olo » varie quotidiennement, nous devons adapter chaque jour les tarifs que nous recommandons à nos agences.

Une baisse des crédits automobile proposés par les banquiers n'est, semble-t-il, pas à l'ordre du jour. Un élément extérieur pourrait toutefois inciter les banquiers à se montrer moins gourmands : la crise dans l'industrie automobile européenne. A l'instar de leurs homologues américains, les constructeurs du Vieux Continent pourraient être amenés à proposer des contrats à taux zéro. A l'heure actuelle, ils privilégient les rabais sur les prix ou les options gratuites. Il suffirait qu'un constructeur ouvre le feu...·