Un locataire ne peut s’opposer à une vente

RIQUIER,ERIC

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Jeudi 28 octobre 2010

Le locataire d’un bien loué ne peut s’opposer à la vente de celui-ci. En matière de bail à ferme, et lorsque le contrat prévoit un droit de préemption au profit du preneur, ce dernier a la possibilité de s’opposer à la vente du bien à une tierce personne en faisant usage de son droit de préemption ou en invoquant le fait que ce droit n’aurait pas été respecté. Hors l’hypothèse du bail à ferme, toutefois, où la loi confère spécifiquement au preneur une action en subrogation, telle action est peu probable une fois l’immeuble vendu, même si la vente a eu lieu en violation des droits du preneur. Ce dernier optera pour une action en dommages et intérêts, l’annulation de la vente n’étant réellement possible que lorsque l’acquéreur était tiers-complice du vendeur.

Mais en tout état de cause, l’existence d’un droit de préemption ne permet pas au locataire, même fermier, de s’opposer à la décision de vendre du bailleur, ni à la mise en vente du bien (Cass. 24 janvier 2003).

Le locataire ne pouvant s’opposer à la vente, il ne peut s’opposer aux mesures mises en œuvre par le bailleur pour trouver un acquéreur. Ceci ne signifie pas pour autant que le vendeur puisse faire tout et n’importe quoi.

Deux à trois visites par semaine

Souvent, le bail contient des dispositions qui organisent la manière dont les visites doivent se dérouler, ou qui fixent la mesure dans laquelle le preneur est tenu de supporter cet inconvénient. Lorsque le bail ne prévoit rien, on considère généralement qu’il doit accepter que le vendeur fasse visiter le bien deux à trois fois par semaine, quelques heures durant.

C’est, à défaut de stipulation précise dans le bail, le principe de l’exécution de bonne foi des conventions, et le bon sens, qui sont d’application et, à défaut d’un accord entre les parties sur les horaires et les modalités des visites, c’est le juge de paix, saisi généralement à la demande du bailleur, qui fixera d’autorité, en tenant compte de toutes les circonstances de la cause, la manière dont les visites s’organiseront.

Ne pas dénigrer son propriétaire

Dans le même ordre d’idées, commettrait une faute susceptible d’engager sa responsabilité, le locataire qui dénigrerait le bien vendu ou son propriétaire auprès des candidats acquéreurs, dans le but d’empêcher ou de retarder une vente qui ne les arrange pas.

Enfin, rappelons que si le locataire bénéficie d’un droit de préemption, et que ce droit n’a pas été respecté, il sera autorisé à empêcher les visites du bien, en invoquant son exception d’inexécution. Il sera toutefois attentif au fait que pour pouvoir agir de la sorte, il devra être acquis que le droit de préemption a été violé par le bailleur, et le simple fait de faire visiter le bien en vue de sa vente ne constitue pas, en soi, une preuve de cela.

Riquier Sluse & Associés ; www.iuris.be